《民法典》是新中国成立以来第一部以"法典"命名的法律，于2021年1月1日起生效，是仅次于《宪法》的重要基本法，是社会生活的百科全书，在中国特色社会主义法律体系中具有重要地位，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律，对推进全面依法治国、加快建设社会主义法治国家，对发展社会主义市场经济、巩固社会主义基本经济制度，对坚持以人民为中心的发展思想、依法维护人民权益、推动我国人权事业发展，对推进国家治理体系和治理能力现代化，都具有重大意义。 O)5-6lm
目前我市小区业主与建设单位、物业管理企业矛盾突出，有人防问题、消防问题、车位（安装限位杆、张贴不干胶、僵尸车长期占用小区车位）问题，都是重大民生问题，今天重点谈一下世纪名城小区车位问题引起的纠纷，造成业主与第三方（小区业主以外购买车位方）矛盾四起，出现社会不稳定因素，同一问题报警几十次之多，严重浪费警力和社会资源，通过我市物业管理行政主管部门【《江苏省物业管理部门条例》第四条规定: 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。】的努力，目前在该小区安装限位杆等障碍物阻止业主停车现象已经得到好转，基本没有类似情况出现，僵尸车（外观肮脏不堪，严重损害小区地下车库整体环境）长期占用小区车位未得到有效整治，张贴不干胶扰乱小区公共秩序之事时长发生，本月16日凌晨被世纪名城小区业主抓获二名张贴不干胶的第三方雇佣人员（报警后得以确认），当场缴获未来得及张贴的不干胶四千余份。这些问题的诱因都是由于车位违法出售给第三方引起的，我市物业管理行政主管部门在本市物业管理活动的监督管理工作存在行政不作为或者作为不到位之嫌、失责失察，“行政不作为或者作为不到位”、“失责失察”就是不能为党和政府分忧、为人民群众解难! ? =IbiT
《民法典》第二百七十六条【建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。】，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的“民法典”物权编理解与适用（该条条文理解）第三点，如何认定建设单位已经履行本条有关“首先满足业主的需要”问题是这样解答的：在作为小区重要配套设施的车位、车库数量已经规划确定的情况下，建设单位应当满足小区业主按照配置比例提出的购买或者承租要求。为了保证首先满足业主的需求，建设单位任何时候都不能将小区的规划车位、车库出卖给业主以外的第三人，这是一个重要的前提条件。为了配套《民法典》物权编精神，江苏省人大于2021年11月27日发布新《江苏省物业管理条例》（以下简称“条例”），“条例”第六十三条第三款规定：建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库；为了考虑建设单位的利益，“条例”第六十三条第四款规定: 在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。为了保护业主合法权益、保证这条新规能落到实处，不至变为一纸空文，“条例”第八十九条规定: 违反本条例第六十三条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。 :B- ,*@EU
违反本条例第六十三条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。 $)@zlnU
建设单位把车位卖给业主以外的第三方，已明显超出《民法典》第二百七十六条和“条例”第六十三条第三、四款调整范围，造成社会不稳定因素出现，必须以预处理，平息民愤，确保《民法典》在我市落地更加掷地有声！ Dz )bP{iq"
解决世纪名城车位现有问题【建设单位把小区车位出卖给业主以外的第三方，第三方到小区扰乱公共秩序的行为（安装限位杆、张贴不干胶、僵尸车占用小区车位）】，“物业管理行政主管部门”应当履行下列职责:一、约谈建设单位，要求建设单位和第三方按照《民法典》153、157、276条精神自行解除非法买卖合同，停止侵害业主的合法权益。二、依据《中华人民共和国行政处罚法》和“条例”第八十九条对建设单位和第三方进行处罚（不履行处罚，申请法院强制执行）。三、前二种方式都不能有效解决问题的情况下，主动建议和协助小区业主委员会依法起诉，请求法院撤销建设单位和第三方的非法买卖合同，并提供法律援助。 v *:m|wl
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