聊聊中国房地产“最隐秘的角落”～～县城的房价 !X-ThKEq
其实这个话题，一直都想说，前段时间，第一财经根据调查数据，还发布过“94%的县城房价不过万”的话题，之后迅速被推上热搜，引发激烈讨论。 ?`6Mfpvj96
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94%的县城房价不过万，不值得炫耀，以工资收入论房价，这些地方的房价本来就不该过万，甚至应该更低才对。 ^$RpP+d
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这次回乡的所见所闻，更坚定了我的看法。正月初九，走在县城宽阔的马路上，穿过一栋栋密密匝匝的新建成的高楼住宅小区，我却如入无人之境。这和十几年前，县城大街上熙熙攘攘的人群、热闹非凡的景象，天壤之别。 _.%g'=14f
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大道理不用多说，铁锤只说最简单明了的因果关系：没有人的地方，就没有未来，房地产如此，其它行业也一样。 .G"T;w 6d
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另外，通过简单的接触，铁锤了解到，作为“城尾乡头”的县城，绝大多数人的真实工资收入其实比很多人想象得要低： O<dC vH
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保安、保洁，一个月1500，饭店服务员一个月1800，每天早九晚九，累死累活。洗车店高点，能拿2000，同样脏累，而且现在主要是四五十岁的大妈大叔在干。再好点就是干装修、建筑的，按天结算居多，大工一天280，小工一天170，不是每天都有活，一个月能干20天，算不错的了。装修、建筑、家居、建材等行业，和房地产关联密切，属于“你好我也好”的关系，所以这两年基本上是干大半年，歇小半年，很多农民工在啃老本。 s t#^pWL
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更高级点的工作有吗？也有，个人创业的，以夫妻店居多，比打工强，一个月能挣四五千。再有就是体制内员工，工资高很多，一年8万～10万不等，属于最小资的一类人，工作轻松，闲暇时间也多。 fWDTP|DV
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除此之外，还有四类人在县城才算是真正混得风生水起：官二代、家里有生意产业的子弟、体制内公务员、本地拆迁户。或者更直白点说，县城超过90%的人，都只能活在平均线水平，属于一年到头辛苦，还攒不下钱的典型人群。 y
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国家统计局数据显示，2022年全国居民人均可支配收入36883元，聚焦到全国1800+县城，居民的人均可支配收入或不足30000元，刨去消费开支，每年的结余资金或不足10000元，这还是省吃俭用的结果，稍微花钱大手大脚的家庭，一年白干。 <xH!
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虽然第一财经报告说“94%的县城房价不过万”，但是从现实来看，县城的房价真的不低。中国有1472个县、394个县级市，总共容纳了2.5亿常住人口，根据2022年11月份的数据显示，在1800多个县城中，有117个县城的房价超过10000元/㎡, 另有8个县城的房价超过20000元/㎡。另外，不可思议的是，2022年房地产遭遇惨淡行情背景下，房价过万和过两万的县城数量，同比竟然分别多增加14个和2个。 Q^?$2ck=
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根据数据，全国县城的平均房价保持在7000-8000元/平，全国县城房价在3000元以下的仅有18个，而且基本都扎堆在人烟稀少的东北和西北部地区。 {e0aH `me
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基于此，铁锤得出结论，若以工资收入论房价，我们不得不承认，越来越多的人，连县城的房子都买不起了。按8000元一平计算，在县城购买一套120平米（县城很少有低于这个面积）的房子，总价是96万，首付三成也需要30万，这还不包括买房后的税费和装修费用，以及未来30年每月3000+的房贷。 'kg~#cf/+
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更让人匪夷所思的是，有不少贫困县城，经济发展不行，市民平均工资收入也基本全国垫底，但房价却妥妥“过万”了，这其中有多大的泡沫，不言而喻。 x_/H
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县城的房价“挺而不降”，但县城楼市暴露的问题却不少。 aghlYcPg
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首先是这轮楼市萧条的重灾区，需求锐减，开发商房子卖不掉，都在大撤退。其中最典型的是曾经靠三四线起家的碧桂园，收缩战线不说，还在抓紧降价卖房，更重要的是，根据其公布的长期战略计划显示，碧桂园未来不打算在县城拿地，这等于直接宣布彻底放弃县城的业务。 zhy f}Ta'
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其次，县城库存严重积压，已经陷入“无价无市”境地，究其根本是县城的供需结构严重失衡。 ~i>'3j0@k
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易居研究员数据显示，截至2022年11月底，含县城在内的三四五线城市出清周期高达25.5个月。这是什么概念？在不考虑新增供应的前提下，县城光消化库存都至少需要2年。东三省和西北部绝大多数县城，新房去化周期甚至都超过5年了。广西防城港，全国最高，积压的库存12年都卖不完。 V warU(*
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再者，行走在县城的新城区，满目所见皆是停工的楼盘。我所指的不是过年期间放假式的停工，而是资金出现问题，无法继续动工建设的楼盘，有些楼盘还在建设中，但塔吊都已经拆除了。 uD ;T
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铁锤有不少家人都是做建筑行业，根据他们的反馈，大多数楼盘都遇到了资金问题，极少数已经解决了，绝大多数仍然悬而未决。有些项目面临长期停工的局面。今年有一个非常普遍的现象，很多农民工建筑工人的工资并未发放，有些只发了20%不到。 Z Ox;]D"s
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第四，县城的常住人口正在大幅锐减。有研究显示 ，从2010年到2020年间，全国有1507个区县出现人口收缩，占比超85%。第七次全国人口普查数据显示，我国常住人口不足50万的县城超过70%，数量为1358个。在中国东北以能源和资源型工业城市为主的城市，随着产业的逐渐枯竭，人口流出的情况更严重。 5D3&6DC H
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小县城今后还有年轻人吗？大概率是留不住年轻人的，留不住年轻人，意味着没有活力，没有未来。 2t=&h|6EW
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君不见，为了抢人，很多省会城市、二三线城市，甚至一线城市都在降低落户门槛，叠加高考录取率逐年上升，未来三四线城市及低能级的县城的人口只会加速流出。另外，80后、90后，以及未来的00后的子女都出生在城市，他们对县城毫无概念，更不可能回到县城。 LVL#qNIu
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换句话说，未来10-20年，县城对年轻人而言，将毫无意义。而失去年轻人的县城，凋敝衰落将是必然。 X 3ZKN;
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更不用说，县城过去这一轮房价上涨，本质上是靠外力助推，棚改拆迁拉动，属于无根之水，无本之木，毫无基础，当初如烈火烹油涨得有多猛，未来下滑得就有多厉害。一言概之，县城楼市的终局：注定是一地鸡毛。 " ;\EU4R
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有人问，在县城还能不能买房？我没法直接给出回答，我只能告诉你，根据我的了解，绝大多数在县城买过房的人都后悔了，比如有3类典型的人：1、在外省靠拧螺丝、送外卖、跑快递赚钱的人，在外省吃省喝，终于攒够了在老家县城买房的钱，买了房贷了款，继续去外地打工，一年住不了几天，还要背着30年房贷； A!$sO p
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2、做生意赚了钱，回县城买房一是个人虚荣心，二是为了给父母挣面子，但不能掩盖县城买房是最失败的投资的行为。不过好在不差这点钱。 *
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3、一二线城市买不起，手上有点钱，也学着别人投资房产，最终把目光瞄准了老家县城的房子，结果卖不掉、不舍得租，横竖都不对，既花光了积蓄，又错失了外地买房的最佳时机。 7a. iT-*
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每个人都有选择自己生活的权利，每个人都有对应属于自己的生活，县城虽有万般不是，但也承载着2.5亿人的梦想。说实话，有人想逃离县城，但对于绝大多数人来说，真的想在县城立足却也不易，正如网上所言“留在老家的才是王者”，因为县城是一种权力生态，是一个关系远远大于规则的社会，靠的是裙带和朋友。关系决定成败，至于规则、能力、才华、水平等一切都靠后。 c5[ ~2e
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