砖家:房地产将困境反转
3lP;=*m. DH(<{ #u QYH-"-) \nl(tU#j SI7rTJ]/ 3c<aI=$^ >ahDc!Jyu 2023年,房地产注定要成为重中之重的大事。
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房地产必须大卖,否则,地方财政将无以为继,因为地方财政的收入50%来自房地产。很多人就奇怪了,以前没有房地产时,财政是怎么过的?这就叫此一时、彼一时,以前财政是靠企业税,后来,突然发现将公共资源的土地做价给地产开发商,是一个一本万利的事情,获得了这笔巨大的额外税,很多地方都成了暴发户,现在房子卖不出去了,再过苦日子已经不习惯了。
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$T'I 年初的楼市的推力,一浪高过一浪,但是,这房子的事,最终要看老百姓有没有钱买,不然,再吆喝也没多大用。专家们对房地产目前的局面也都不看好,马光远呼吁放开所有政策,因为全放开也未必大卖,那些限制令纯属自欺欺人。马光远说的不全对,一些对二手房的限制,是为了卖出新楼盘,因为二手房销得再好,对地方财政的帮助不大。土地财政才是政策的核心。
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唯有任泽平持乐观态度,认为会出现困境反转;他不但乐观,而且认为是一个黄金式的巨大机会,是不是很兴奋?当然,评论区就不用看了。
KOcB#UHJ Bkcwl 会出现困境反转吗?
z*.AuEK? ^m\o(R 那先看看我们的房地产形势有多么严峻吧。从2021年下半年开始,中国的房地产实际上是崩了,表面上看,价格并没有大跌,之所以没有大跌,一方面是因为有限跌令;另一方面,即便没有限跌令,在总量概念上也不允许大跌。
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1/DtF &.A_d+K& wi2`5G6|z O. * 0;5 为什么不允许大跌?
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QDWH 很多网友非常不解,甚至气愤,在问房价涨了这么多倍,为什么不可以大跌,都是商品,都要遵循市场经济的供求关系,大葱可以涨跌,猪肉可以涨跌,楼子为什么不可以?
bZu'5+(@ 4Gu'WbJ 不是可以不可以,应该不应该的问题,而是会不会的问题.
G%W9?4_K u64#,mC[* 政策不允许大跌,因为承受不了大跌的后果;不是老百姓承受不了,房子再跌,对老百姓来说也不是致命的事,有房的人跌不跌都不影响居住;没房的了跌了反而是机会;承受不了的是开发商、银行、地方财政;这个问题前几篇文章已经讲透了,不再重复。尤其对地方财政的影响最根本,因为你的房价中有60%是地方财政的收入,如果总量价格大跌,地方财政就玩不转了,估计很多城市都将发不出工资。
bC{4a_B *$Q>Om] 不允许大跌,房子又如何消化?市场的反应是你不降,就卖不出去,卖不出去对财政来说问题还是没解决,2022年销售下滑了30%,土地购置下滑了40%,房地产投资下滑了12%,开发商资金回笼下滑了20%,去年主要是城投在拿地,拿了地也是背债,实际上73%的土地是空置的,没有开发,这与空置房又有多大的不同?所以,价格不下来,房子如果卖不出去,结果是一样的,土地财政都要崩溃。
iq&3S 0 oi #B7 wuqe{? 任泽平却说会出现困境反转,根据又是什么?
;_}pIO 2#wnJdr6E 首先是对中长期的一个猜测,并没有一个具体的时间窗口,那就没有意义。困境反转的理由主要有两点,一是城镇化率我们是62%左右,与美利坚的83%还有距离,这完全是一个统计学的游戏,因为两国的国情不同,我们的人均可支配收入差了近十倍,农业人口仍然是中国的主要人口,离农业机械化相去非常遥远,没有城镇化的市场需求,有什么理由去比较城镇化率呢?困境反转的第二个理由是大批房企要倒闭,于是,剩者为王,供求关系平衡了,机会也就来了。这等于什么也没说,因为,理论上所有的企业都会死亡,但是,并不等于所有的行业都会成为巨大的黄金机会,房地产未来如果有什么黄金机会,弄得不好是百年以后的拆房行业。这些钢筋水泥压在地球上太沉重了。
bWe2z~dP ;UdM8+^/V] 今年会出现困境反转吗?零可能。
B,>02EZ wh:;G`6S 因为待销售的面积高达38亿平方米,由于经济的不景气,二手房存量市场也在飞快地加大,前年法拍房170万套,去年又增加200万套,老百姓的六个口袋消化不了这个巨大的存量市场,何况,土拍还在进行中,新建楼盘也并没有停止。
.LzA'q1+z vq$6e*A 更重要的是,今年老百姓的收入会增加吗?能增加多少?
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