终于出手救二手房了！-溧阳论坛

天目小草

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精灵王

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楼主发表于: 2022-11-24 13:29 , 来自:江苏省常州市移动

  我曾多次写文章分析二手房市场的残酷，也曾多次建议拯救二手房。因为新房都要以二手房的方式卖出，二手房市场不好，新房也不会好。 vn5]+-I
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如今，终于开始出手拯救二手房了。 NE$=R"<Gv
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01 凄惨的二手房市场 |w^nCsv
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现在的二手房市场有三个典型的特点，一是降价多，二是库存高，三是成交周期长。 g60rm1b
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下表是10月份全国70个重点城市的二手住宅销售价格变动情况： .7zdA IKW
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70个城市的二手房住宅，价格同比去年同期上涨的只有6个，64个城市的二手房价是下跌的。 /?8rj3
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因为上榜的都是大中城市，实际的全国二手房市场还要更加惨淡。 qxwD4L`S
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再来看库存： ?<$DQ%bf
重庆：180095   0jwex
成都：179942 i%_nH"h
天津：164083 Et0;1
南京：150125 #`2*V
苏州：144359 +l$BUX
广州：126425 ;,]Wtmu)7
沈阳：125289 6c Om8#
西安：110801 ;i&'va$
杭州：108882 Zz04Pz1
合肥：105783 Qjh @oWT
北京：102175   |4FvPR[
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截止到11月17日，仅在链家一家平台二手房挂牌量超过10万套的就有11个城市。可以想象，真实的二手房挂牌量有多大。 O7RW*V:G@
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降价多、库存高的原因是卖不出去，成交周期长。我曾统计过贝壳平台上青岛各区的二手房成交周期： D7x"P-ie
HTCn=MZm ?
所有区域的二手房成交周期都在36个月以上，也就是三年以上。 t7DT5SrR
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造成二手房这种局面的原因有很多，根本原因是楼市大环境不佳。但各地出台的利于新房的政策，让买房者扎堆地进入了新房市场，使得二手房市场进一步凄惨。 3+jqf@fO
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二手房市场和新房市场本是一体，绝不会存在新房红火、二手房凄惨的情况。所以我曾在《请救救青岛二手房吧！》等多篇文章中呼吁拯救二手房。 *] cm{N
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如今，真的有城市开始出手拯救二手房了。 MY}B)`yx=
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02 拯救二手房！ [& &9F};
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西安曾经出台过多次刺激楼市的政策，可其楼市行情至今仍没有起色。 f?A*g $v
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11月19日，西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，这可谓是一个专门利好二手房的政策： Ik4U+'z6
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这个政策的前两条都只针对二手房： j!P]xl0vOZ
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一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 tcf>9YsOr
t|aBe7t7
二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。（新房仍然需要2年社保）。 #4*~ 4/
4HK#]M>yz
西安可谓是对二手房释放出了很大的善意，积极为二手房寻找接盘侠。 ceR zHq=
Ol'Ct'_k,"
想想也知道，很多城市已经进入了改善为主的时代，卖不掉二手房怎么改善买新房，没人买新房怎么卖出土地？ l;SqjkN
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可以说，西安是第一个明确拯救二手房的城市。 v9OK <
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在这之前，有不少城市实行了二手房“带押过户”政策，如南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明、杭州、宁波等。 5l"v:Px
/u8m|S<
“带押过户”，有利于二手房东卖掉二手房，进而买新房。这也是一种为二手房找接盘侠、为新房找改善客户的方式。 50.cMms
>h7qI-
具体到青岛来说，今年也发布了一些有利于二手房的政策，如二手房首付比不再与房龄挂钩，并调整了二手房公积金贷款房龄有关规定。 2 -uL
Z;QbqMj
未来，会有越来越多城市意识到二手房的重要性，以及二手房对新房市场的交互影响，进而发布更多利好二手房的政策。 X)|b_3Z
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03 怎么看待二手房 aD@sb o
-P<e-V%<
对于卖家和买家来说，看待二手房的态度也不一样。 >\ :kP>U
KZw"?%H[
如果你手里有二手房，数量多的话，也就是同一城市超过两套，就要考虑减少持有量，保留少数的优质房子即可。 /t0 83
y-93 >Y
如果你手里的房子不优质，像老破小、郊区房子、小城市房子，那就要考虑置换为优质房子了。 n LZ
l(@UpV-
未来房子在优不在多，尤其是房地产税将要来的时候。 O&?i8XsB
Q!:J.J
对于买家来说，不要单纯地被二手房的性价比吸引。 iC`K$LY4W
d[5?P?h')
被时代淘汰的劣质房子，就是没有市场的房子，你现在贪图性价比买入了，以后就很难有你这样的接盘侠。 /JfRy%31
)FkJ=P0
上面针对买卖双方的建议看似矛盾，其实都是在说同一件事。卖方想卖出、买方不想买，结果就是劣质房子库存增加，卖不上价，甚至大降价。 :.IVf Zw
VMUK|pC4K
这就是未来楼市的大规律：优质房子还有人追求，劣质房子弃之如敝履。这不是我一个人的观点，而是楼市的规律。 %_!YonRY|X
h$FpH\-
就像食不果腹、衣不蔽体的时候，再差的食物、再难看的衣服，都有人要，那是一个满足基本衣食住行的时代。 IR,`-
?j{LE-(
后来，食物多了，衣服多了，人就追求美味了，追求品质了，差的食物、难看的衣服与美味的食物、有品质的衣服自然就有了鸿沟之差。 $)M8@d
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(post by ：2022-11-24 13:29:57)

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沙发只看该作者发表于: 2022-11-24 13:55 , 来自:江苏省常州市移动

房价下跌已成定局，买房抗通胀的周期结束，二手房挂牌量激增 ,c#=qb8""
.olDmFQD
过去我们经历了，一段长期的房价上涨，买房跑赢通胀是整个周期确定的事实。 FWv-_
)>$@cH
在过去的20年里，大到开发商，小到炒房客，无不再想方设法给自己加杠杆，这是因为资产通胀会稀释债务，你欠得越多，也就赚得越多。 <o8j+G)K#
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而如今整个逻辑变了，数据实打实地告诉我们房价下跌了…… FOxMt;|M
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房屋价格和销售额均下降 st"uD\L1p:
近期，国家统计局公布全国房地产开发投资和70个大中城市房价变化数据。 {#aW")x^#
> Q+Bw"W<
10月份，全国新建住宅价格和销售额双双下降，全国新建住宅销售额8393亿元，比9月下降34%；与去年10月份相比，下降23%。这销售额，是2016年以来各年10月份销售额最低谷。 ]42bd
u/3 4 E=
前10月全国商品房销售额108832亿元，住宅销售额下降28.2%，在70个大中城市中，47个城市的新房和二手房价格在9月、10月连续下降。 3>Ts7 wM
2?hc94
2016年至2021年，各年10月份比8月份的价格，降幅在1.8%至5.5%之间，只有今年，10月份比8月份价格下降达7%。 01VEz 8[\
M[N$N`9
这只是全国大中城市的统计数据，不包括三四线小城市和县城，具有人口虹吸效应的大城市尚且如此，可想而知，那些小城市和县城呢？ B:om61Dn
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房产成为贬值最快商品 (5y+g?9d;
买房抗通胀只适用于房价上升的周期，当下房价正式走入下行周期，买房不光不能抗通胀，反而贬损最厉害的就是房子。 -NW7ncB|
Z&gM7Zo8
房子作为大件商品成本非常高，一套一百平方商品房，小城市价格一两百万，二线城市三四百万，一线城市就要五百万起。 L|Zja*
C=&7V
房产如此高成本的情况下，只要不涨价就是贬值，比如：在深圳800万购入房产，住了5年它依然还值800万，这种情况下亏损多少？按照每年2.75%的利率计算，五年下来就是910万，光居住的利息成本就是11万。 )# le|Rf
pZ?7'+u$L
买卖相同价格的情况下，深圳只要稍微涨得少一点，低于利息的话都是亏损的。 ~wmc5L/!?
:uE:mY%R
当然中间存在原本就需要的居住成本，但是，当房屋去金融属性，纯商品价值，也会有折旧成本，不折价你会愿意买30年前的“老破小”？所以，这方面确实难以估算。 #'N"<o[
RHc63b\
现在很多朋友都已经明白了，在过去的一段长周期之中，我们感受到的这种钱不值钱，通货膨胀的元凶就是房产。 w,fA-*bZ 0
5|>FM&
房价的上涨的速度跟我们的收入之间的比值越拉越大，所以让我们感觉钱越来越贬值，感觉到了通货膨胀的这种压力。 pJ Iq`)p5
AV\6K;~
通货膨胀不同角度分类 ^sR]w]cz.
对于通货膨胀，西方学者按照对不同商品的价格影响的大小加以区分，存在着两种通货膨胀的类型：第一种为平衡的通货膨胀，各种商品价格都按相同的比例上升；第二种为非平衡的通货膨胀，各种商品价格上升比例并不完全相同。 Nf(Np1?;c
J0@<6~V6o
在过去的十几年里， d?G~k[C!a
#?/&H;n_8S
我们的手机越来越便宜了，现在花2000元能买个配置不错的手机； [EUp4%Z #
BFP ( 2j
我们的家电越来越便宜了，现在花3000元能买台75寸的品牌电视； B2\R#&X.
a[;TUc^I1F
我们的汽车越来越便宜了，现在花10万能够买辆原来20万的汽车； MYgh^%w:
=~M %zdIXv
我们的服装、鞋子越来越便宜了，这些方面钱不但没有贬值，反而是相对升值的。 <WN?
bjvpYZC\5
在涉及到服务方面，人工方面确实是涨价了，大宗商品原材料也是涨价的，可见各种商品价格上升比例不同，即非平衡的通货膨胀。 ^sz4-+>
B]Vnu7
这些商品的通货膨胀和房产价格相比，对我们的生活影响又能够有多大？ ?}4 =A&][
*GxOiv7"4W
越来越多的人抛售房产 [\(}dnj:
只要没有买房，这些通胀可以算是小钱，当很多人意识到这点，开始往外抛售房子。 ZPHiR4fQli
l<fZt#T
近期，各地二手房挂牌量激增，重庆达到了25万套，武汉20万套，杭州19万套，成都18万套，苏州17万套，天津17万套，青岛16万套，就连北京也达到了13万套。 $e66jV
n#,<- Rb-
房子的成本对于普通人来说太多了，动辄几百万，就算每年只下滑5%，也是大几万的亏损，很多人会承受不了。 =SJwCT0;
QJ2V&t"3
当然，现在开始卖房已经有些晚了，比两三年前已经少卖20%，不过抓紧处理，价格低一些还能卖出去，减轻压力。 d4OWnPHv&}
ck-ab0n
不久之后，当房产税实施落地，那时房价或许就真的是“白菜价”了。 @Sb 86Ee