终于出手救二手房了！-溧阳论坛

天目小草

关注Ta 发消息

精灵王

发帖: 689

金币: 1484

威望: 108

贡献值: 793

银元: 672

注册时间2012-02-06

楼主发表于: 2022-11-24 13:29 , 来自:江苏省常州市移动

  我曾多次写文章分析二手房市场的残酷，也曾多次建议拯救二手房。因为新房都要以二手房的方式卖出，二手房市场不好，新房也不会好。 d>F.C>
YDj5+'y
如今，终于开始出手拯救二手房了。 i]L=M 5^C
6(uZn=
01 凄惨的二手房市场 wG9aX*(n
V|[NL4
现在的二手房市场有三个典型的特点，一是降价多，二是库存高，三是成交周期长。 +|7N89l
+!!G0Zj/
下表是10月份全国70个重点城市的二手住宅销售价格变动情况： z[myf]@
x<' $
70个城市的二手房住宅，价格同比去年同期上涨的只有6个，64个城市的二手房价是下跌的。 ;R Jv7@
fOME&$=O
因为上榜的都是大中城市，实际的全国二手房市场还要更加惨淡。 YbnXAi\y|
PxGw5 :
再来看库存： >(wQx05^D
重庆：180095   I|qhj*_C
成都：179942 z Tz_"NI
天津：164083 }/,Rp/+7]
南京：150125 ~P"Agpx3u
苏州：144359 RA;/ ?l
广州：126425 -sZb+2tDa
沈阳：125289 Li"+`
西安：110801 W&&|T;P<J
杭州：108882 8lGM >(:o
合肥：105783 ,<)D3K<
北京：102175   9 wbQ$>G9
0fn*;f8{XJ
截止到11月17日，仅在链家一家平台二手房挂牌量超过10万套的就有11个城市。可以想象，真实的二手房挂牌量有多大。 MGxkqy?
OP"_I!t
降价多、库存高的原因是卖不出去，成交周期长。我曾统计过贝壳平台上青岛各区的二手房成交周期： )fxn bBz{
>cg)NqD
所有区域的二手房成交周期都在36个月以上，也就是三年以上。 WSN^iDS
0NKgtH~+
造成二手房这种局面的原因有很多，根本原因是楼市大环境不佳。但各地出台的利于新房的政策，让买房者扎堆地进入了新房市场，使得二手房市场进一步凄惨。 sR[!6[AA
)0ydSz`B
二手房市场和新房市场本是一体，绝不会存在新房红火、二手房凄惨的情况。所以我曾在《请救救青岛二手房吧！》等多篇文章中呼吁拯救二手房。 *Uj;a.
k0#s{<I]E
如今，真的有城市开始出手拯救二手房了。 h]+;"v6 /
LHXR7Fjc
02 拯救二手房！ w6)Q5H53)
f1+
西安曾经出台过多次刺激楼市的政策，可其楼市行情至今仍没有起色。 VB#&`]rdo
R! On
11月19日，西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，这可谓是一个专门利好二手房的政策： Lo#G. s|
c@"FV,L>
这个政策的前两条都只针对二手房： 4,Oa(b
<\O8D0.d
一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 $eG_LY 1v
_X mxBtk9f
二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。（新房仍然需要2年社保）。 6M_:D
bgKC^Q/F
西安可谓是对二手房释放出了很大的善意，积极为二手房寻找接盘侠。 FI.F6d)E$
Us!ZQ#pP
想想也知道，很多城市已经进入了改善为主的时代，卖不掉二手房怎么改善买新房，没人买新房怎么卖出土地？ G &NK
x<Gjr}
可以说，西安是第一个明确拯救二手房的城市。 8ih_S2Cd
nqo1+OR
在这之前，有不少城市实行了二手房“带押过户”政策，如南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明、杭州、宁波等。 :KA)4[#;W
) \TH'
“带押过户”，有利于二手房东卖掉二手房，进而买新房。这也是一种为二手房找接盘侠、为新房找改善客户的方式。 h6^|f%\w*i
sgGA0af
具体到青岛来说，今年也发布了一些有利于二手房的政策，如二手房首付比不再与房龄挂钩，并调整了二手房公积金贷款房龄有关规定。 a0gg<Ml
;<B
未来，会有越来越多城市意识到二手房的重要性，以及二手房对新房市场的交互影响，进而发布更多利好二手房的政策。 s%`l>#H
VHMQY*lk
03 怎么看待二手房 0Xw>_#Y/xS
s-+-?$K
对于卖家和买家来说，看待二手房的态度也不一样。 C.ji]P#
H!u8+
如果你手里有二手房，数量多的话，也就是同一城市超过两套，就要考虑减少持有量，保留少数的优质房子即可。 [fV"tf;
KK2YT/K$SG
如果你手里的房子不优质，像老破小、郊区房子、小城市房子，那就要考虑置换为优质房子了。 !4=_l6kg~+
^v'0\(H?P
未来房子在优不在多，尤其是房地产税将要来的时候。 G.~Q2O#T
{wj%WSQj/y
对于买家来说，不要单纯地被二手房的性价比吸引。 L6fbR-&Lt
strM3j##x
被时代淘汰的劣质房子，就是没有市场的房子，你现在贪图性价比买入了，以后就很难有你这样的接盘侠。 2,`X@N`\
$fT5Vc]B4
上面针对买卖双方的建议看似矛盾，其实都是在说同一件事。卖方想卖出、买方不想买，结果就是劣质房子库存增加，卖不上价，甚至大降价。 W;2J~V!c
3nc\6v%
这就是未来楼市的大规律：优质房子还有人追求，劣质房子弃之如敝履。这不是我一个人的观点，而是楼市的规律。 O6)Po
.ml\z5
就像食不果腹、衣不蔽体的时候，再差的食物、再难看的衣服，都有人要，那是一个满足基本衣食住行的时代。 #jG?{j3;?
?kQY ^pU
后来，食物多了，衣服多了，人就追求美味了，追求品质了，差的食物、难看的衣服与美味的食物、有品质的衣服自然就有了鸿沟之差。 v @0G^z|
gh\u@#$8
转发

(post by ：2022-11-24 13:29:57)

(0人推荐) 这篇文章真不错！

给帖子评个分吧！

回复引用

肾结石、膀胱结石、输尿管结石、新晨医院24小时就诊电话15195083166

天目小草

关注Ta 发消息

精灵王

发帖: 689

金币: 1484

威望: 108

贡献值: 793

银元: 672

注册时间2012-02-06

沙发只看该作者发表于: 2022-11-24 13:55 , 来自:江苏省常州市移动

房价下跌已成定局，买房抗通胀的周期结束，二手房挂牌量激增 *nJ,|T
p<L{e~{!7f
过去我们经历了，一段长期的房价上涨，买房跑赢通胀是整个周期确定的事实。 E~fb #6
z{\tn.67
在过去的20年里，大到开发商，小到炒房客，无不再想方设法给自己加杠杆，这是因为资产通胀会稀释债务，你欠得越多，也就赚得越多。 `14@d k
6Yodx$
YSt*uOZK
而如今整个逻辑变了，数据实打实地告诉我们房价下跌了…… 3lZl
vVvF e~y]
房屋价格和销售额均下降 .#SgU<Wq
近期，国家统计局公布全国房地产开发投资和70个大中城市房价变化数据。 1~K'r&
Bt}90#
10月份，全国新建住宅价格和销售额双双下降，全国新建住宅销售额8393亿元，比9月下降34%；与去年10月份相比，下降23%。这销售额，是2016年以来各年10月份销售额最低谷。 cpP}NJb0;%
S9}I
前10月全国商品房销售额108832亿元，住宅销售额下降28.2%，在70个大中城市中，47个城市的新房和二手房价格在9月、10月连续下降。 P4_B.5rrJ
hN!;Tny
2016年至2021年，各年10月份比8月份的价格，降幅在1.8%至5.5%之间，只有今年，10月份比8月份价格下降达7%。 L +Uq4S^
W0sLMHq
这只是全国大中城市的统计数据，不包括三四线小城市和县城，具有人口虹吸效应的大城市尚且如此，可想而知，那些小城市和县城呢？ UH%H9; ,$]
SN ?Z7
房产成为贬值最快商品 2DFsMT>X
买房抗通胀只适用于房价上升的周期，当下房价正式走入下行周期，买房不光不能抗通胀，反而贬损最厉害的就是房子。 'vVWUK956
5Ex[}y9L`
房子作为大件商品成本非常高，一套一百平方商品房，小城市价格一两百万，二线城市三四百万，一线城市就要五百万起。 L+%kibnY'
Os$E,4,py
房产如此高成本的情况下，只要不涨价就是贬值，比如：在深圳800万购入房产，住了5年它依然还值800万，这种情况下亏损多少？按照每年2.75%的利率计算，五年下来就是910万，光居住的利息成本就是11万。 upaP,ik}~
V.*M;T\i
买卖相同价格的情况下，深圳只要稍微涨得少一点，低于利息的话都是亏损的。 *1kFy_Gx
iY07lvG<
当然中间存在原本就需要的居住成本，但是，当房屋去金融属性，纯商品价值，也会有折旧成本，不折价你会愿意买30年前的“老破小”？所以，这方面确实难以估算。 Qw2-Vv4!"
jGz~}&B
现在很多朋友都已经明白了，在过去的一段长周期之中，我们感受到的这种钱不值钱，通货膨胀的元凶就是房产。 l9Ol|Cb&
n8;p]{
房价的上涨的速度跟我们的收入之间的比值越拉越大，所以让我们感觉钱越来越贬值，感觉到了通货膨胀的这种压力。 EG`AkWy
cb]X27uww
通货膨胀不同角度分类 YFJaf"?8g
对于通货膨胀，西方学者按照对不同商品的价格影响的大小加以区分，存在着两种通货膨胀的类型：第一种为平衡的通货膨胀，各种商品价格都按相同的比例上升；第二种为非平衡的通货膨胀，各种商品价格上升比例并不完全相同。 57{T p:|
8b]4uI<
在过去的十几年里， =-:%~ng
u3O@ccJ;
我们的手机越来越便宜了，现在花2000元能买个配置不错的手机； mih}?oi
,:L^vG@*
我们的家电越来越便宜了，现在花3000元能买台75寸的品牌电视； v5a\}S<(
Ly8=SIZ
我们的汽车越来越便宜了，现在花10万能够买辆原来20万的汽车； bHRn}K+<}c
0~RD@>]
我们的服装、鞋子越来越便宜了，这些方面钱不但没有贬值，反而是相对升值的。 "%D"h
\&kj#)JYA
在涉及到服务方面，人工方面确实是涨价了，大宗商品原材料也是涨价的，可见各种商品价格上升比例不同，即非平衡的通货膨胀。 PbZ%[F
2?q>yL!Gz
这些商品的通货膨胀和房产价格相比，对我们的生活影响又能够有多大？ gdTW ~b
(BPp2^
越来越多的人抛售房产 8=L"rekV_
只要没有买房，这些通胀可以算是小钱，当很多人意识到这点，开始往外抛售房子。 {v]L|e% {
a5t&{ajJ
近期，各地二手房挂牌量激增，重庆达到了25万套，武汉20万套，杭州19万套，成都18万套，苏州17万套，天津17万套，青岛16万套，就连北京也达到了13万套。 81y<Uz 6
o"BED!/
房子的成本对于普通人来说太多了，动辄几百万，就算每年只下滑5%，也是大几万的亏损，很多人会承受不了。 F<p`)?
vLN KX;9
当然，现在开始卖房已经有些晚了，比两三年前已经少卖20%，不过抓紧处理，价格低一些还能卖出去，减轻压力。 rD <T
H%Vf$1/TF
不久之后，当房产税实施落地，那时房价或许就真的是“白菜价”了。 v A_,TS#Bo