终于出手救二手房了！-溧阳论坛

天目小草

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楼主发表于: 2022-11-24 13:29 , 来自:江苏省常州市移动

  我曾多次写文章分析二手房市场的残酷，也曾多次建议拯救二手房。因为新房都要以二手房的方式卖出，二手房市场不好，新房也不会好。 -eSZpzp
aH+n]J] =)
如今，终于开始出手拯救二手房了。 c</u]TD
(J,^)!g7
01 凄惨的二手房市场 ,!'L~{
A@qwD300Vo
现在的二手房市场有三个典型的特点，一是降价多，二是库存高，三是成交周期长。 4E~!$Ustx
04wO9L;
下表是10月份全国70个重点城市的二手住宅销售价格变动情况： >cM}M=4s
ewD=(yr
70个城市的二手房住宅，价格同比去年同期上涨的只有6个，64个城市的二手房价是下跌的。 W^Z#_{
@A;Ouu(
因为上榜的都是大中城市，实际的全国二手房市场还要更加惨淡。 Bgy?k K2[
3IHA+Zz
再来看库存： [G>U>[u|
重庆：180095   .L'eVLQe
成都：179942 ?)i`)mu'
天津：164083 ed6eC8@
南京：150125 &R~)/y0]
苏州：144359 \CDzVO0^
广州：126425 /C"?Y'
沈阳：125289 %jRqrICd
西安：110801 JMIS*njq^
杭州：108882 nW7Ew <`Q
合肥：105783 /+{]?y,
北京：102175   u~VvGLFf5,
c"x-_Uk
截止到11月17日，仅在链家一家平台二手房挂牌量超过10万套的就有11个城市。可以想象，真实的二手房挂牌量有多大。 s%p,cz; ,
9]^ CDL
降价多、库存高的原因是卖不出去，成交周期长。我曾统计过贝壳平台上青岛各区的二手房成交周期： R}VEq gq
F3 z:|sTqc
所有区域的二手房成交周期都在36个月以上，也就是三年以上。 "- XJZ;5
NwB;9ZhZ
造成二手房这种局面的原因有很多，根本原因是楼市大环境不佳。但各地出台的利于新房的政策，让买房者扎堆地进入了新房市场，使得二手房市场进一步凄惨。 ^ua8Ya
DS]C`aM9
二手房市场和新房市场本是一体，绝不会存在新房红火、二手房凄惨的情况。所以我曾在《请救救青岛二手房吧！》等多篇文章中呼吁拯救二手房。 p@Ng .HE
f1}am<
如今，真的有城市开始出手拯救二手房了。 6l|,J ` G
|E=8
02 拯救二手房！ i$bHet
yYri.n
西安曾经出台过多次刺激楼市的政策，可其楼市行情至今仍没有起色。 \yNe5
4(O;lVT}
11月19日，西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，这可谓是一个专门利好二手房的政策： s_`=ugue
k5ZkD+0Jo
这个政策的前两条都只针对二手房： _(.,<R5
uxsfQ%3`#
一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 k),!%6\(
N5Rda2m
二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。（新房仍然需要2年社保）。 :SD^?.W\iT
7B| #*IZe
西安可谓是对二手房释放出了很大的善意，积极为二手房寻找接盘侠。 '"QN{ja
XBF]|}%
想想也知道，很多城市已经进入了改善为主的时代，卖不掉二手房怎么改善买新房，没人买新房怎么卖出土地？ z0Bw+& ^]}
NL76 jF
可以说，西安是第一个明确拯救二手房的城市。 5Dv;-G;
B^C!UWN>%X
在这之前，有不少城市实行了二手房“带押过户”政策，如南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明、杭州、宁波等。 {:m%n-
e6JT|>9A7
“带押过户”，有利于二手房东卖掉二手房，进而买新房。这也是一种为二手房找接盘侠、为新房找改善客户的方式。 4EtP|
K)!Nf.r$9
具体到青岛来说，今年也发布了一些有利于二手房的政策，如二手房首付比不再与房龄挂钩，并调整了二手房公积金贷款房龄有关规定。 >nA6w$
@+(TM5Ub
未来，会有越来越多城市意识到二手房的重要性，以及二手房对新房市场的交互影响，进而发布更多利好二手房的政策。 Ebk_(Py\
5l ioL)
03 怎么看待二手房 P.Uz[_&l6
ck"lX[d1
对于卖家和买家来说，看待二手房的态度也不一样。 WUnmUW[/
p[Yja y+
如果你手里有二手房，数量多的话，也就是同一城市超过两套，就要考虑减少持有量，保留少数的优质房子即可。 WP b4L9<
; M%n=+[O
如果你手里的房子不优质，像老破小、郊区房子、小城市房子，那就要考虑置换为优质房子了。 tF@hH}{;
6x$1En
未来房子在优不在多，尤其是房地产税将要来的时候。 !f^'-
AO"pm
对于买家来说，不要单纯地被二手房的性价比吸引。 gPrIu+|F
f3u^:6U~
被时代淘汰的劣质房子，就是没有市场的房子，你现在贪图性价比买入了，以后就很难有你这样的接盘侠。 )1!jv!
H*M)<"X
上面针对买卖双方的建议看似矛盾，其实都是在说同一件事。卖方想卖出、买方不想买，结果就是劣质房子库存增加，卖不上价，甚至大降价。 4?s ~S. %
&!E+l<.RF
这就是未来楼市的大规律：优质房子还有人追求，劣质房子弃之如敝履。这不是我一个人的观点，而是楼市的规律。 zLB7'7oP
X\dPQwas M
就像食不果腹、衣不蔽体的时候，再差的食物、再难看的衣服，都有人要，那是一个满足基本衣食住行的时代。 7Ne`F(c
l0%qj(4`6&
后来，食物多了，衣服多了，人就追求美味了，追求品质了，差的食物、难看的衣服与美味的食物、有品质的衣服自然就有了鸿沟之差。 N-g=_86C"
[LHx9(,NM
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(post by ：2022-11-24 13:29:57)

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沙发只看该作者发表于: 2022-11-24 13:55 , 来自:江苏省常州市移动

房价下跌已成定局，买房抗通胀的周期结束，二手房挂牌量激增 /g_cz&luR
^J TrytIB
过去我们经历了，一段长期的房价上涨，买房跑赢通胀是整个周期确定的事实。 ey~5DY7
w'/Mn+
在过去的20年里，大到开发商，小到炒房客，无不再想方设法给自己加杠杆，这是因为资产通胀会稀释债务，你欠得越多，也就赚得越多。 7l%]/`Y-
a%"27 n(M
!\Dl X|
而如今整个逻辑变了，数据实打实地告诉我们房价下跌了…… zree}VqD;5
fnwhkL#8
房屋价格和销售额均下降 =u5a'bp0;;
近期，国家统计局公布全国房地产开发投资和70个大中城市房价变化数据。 :?*|Dp1
gyt[ZN_2
10月份，全国新建住宅价格和销售额双双下降，全国新建住宅销售额8393亿元，比9月下降34%；与去年10月份相比，下降23%。这销售额，是2016年以来各年10月份销售额最低谷。 3Dd"qON!
ZJ$nHS?ra
前10月全国商品房销售额108832亿元，住宅销售额下降28.2%，在70个大中城市中，47个城市的新房和二手房价格在9月、10月连续下降。 ;!ICLkc$
DaN=NURDV
2016年至2021年，各年10月份比8月份的价格，降幅在1.8%至5.5%之间，只有今年，10月份比8月份价格下降达7%。 4DYa~ =w
KXQ &u{[<
这只是全国大中城市的统计数据，不包括三四线小城市和县城，具有人口虹吸效应的大城市尚且如此，可想而知，那些小城市和县城呢？ tTMYqgzUk
O)$rC
房产成为贬值最快商品 (&W&1KT
买房抗通胀只适用于房价上升的周期，当下房价正式走入下行周期，买房不光不能抗通胀，反而贬损最厉害的就是房子。 C[Ap&S
]r^/:M
房子作为大件商品成本非常高，一套一百平方商品房，小城市价格一两百万，二线城市三四百万，一线城市就要五百万起。 g p2S
2+2Gl7" s
房产如此高成本的情况下，只要不涨价就是贬值，比如：在深圳800万购入房产，住了5年它依然还值800万，这种情况下亏损多少？按照每年2.75%的利率计算，五年下来就是910万，光居住的利息成本就是11万。 bI_6';hq !
rY~!hZ
买卖相同价格的情况下，深圳只要稍微涨得少一点，低于利息的话都是亏损的。 aw\\oN*
LR:v$3 G(
当然中间存在原本就需要的居住成本，但是，当房屋去金融属性，纯商品价值，也会有折旧成本，不折价你会愿意买30年前的“老破小”？所以，这方面确实难以估算。 a+U^mPe
Em%0C@C
现在很多朋友都已经明白了，在过去的一段长周期之中，我们感受到的这种钱不值钱，通货膨胀的元凶就是房产。 ZCT\4Llv#
G`_LD+
房价的上涨的速度跟我们的收入之间的比值越拉越大，所以让我们感觉钱越来越贬值，感觉到了通货膨胀的这种压力。 %z0;77[1I
2~*J<iO&l
通货膨胀不同角度分类 @Nm;lZK
对于通货膨胀，西方学者按照对不同商品的价格影响的大小加以区分，存在着两种通货膨胀的类型：第一种为平衡的通货膨胀，各种商品价格都按相同的比例上升；第二种为非平衡的通货膨胀，各种商品价格上升比例并不完全相同。 kXfTNMb
rF3QmR?l
在过去的十几年里， ]d4`PXI
|8bqn^@$t
我们的手机越来越便宜了，现在花2000元能买个配置不错的手机； zA ; 7Nv$3
\I@hDMqv
我们的家电越来越便宜了，现在花3000元能买台75寸的品牌电视； +PlA#DZu
W7F1o[
我们的汽车越来越便宜了，现在花10万能够买辆原来20万的汽车； $j+RUelFY
9?jD90@ }
我们的服装、鞋子越来越便宜了，这些方面钱不但没有贬值，反而是相对升值的。 |2$ wJ$I
O3YD jas
在涉及到服务方面，人工方面确实是涨价了，大宗商品原材料也是涨价的，可见各种商品价格上升比例不同，即非平衡的通货膨胀。 VP7g::Ab
EDl*UG83G
这些商品的通货膨胀和房产价格相比，对我们的生活影响又能够有多大？ u["3| `C5
%`M IGi#
越来越多的人抛售房产 wNk 0F7Ck
只要没有买房，这些通胀可以算是小钱，当很多人意识到这点，开始往外抛售房子。 #{m~=1%;Ya
8l?mNapy
近期，各地二手房挂牌量激增，重庆达到了25万套，武汉20万套，杭州19万套，成都18万套，苏州17万套，天津17万套，青岛16万套，就连北京也达到了13万套。 _+OnH!G0
qM$4c7'4P6
房子的成本对于普通人来说太多了，动辄几百万，就算每年只下滑5%，也是大几万的亏损，很多人会承受不了。 u%o]r9xl'
d;4LHQ0yU
当然，现在开始卖房已经有些晚了，比两三年前已经少卖20%，不过抓紧处理，价格低一些还能卖出去，减轻压力。 tRl01&0S
g+X .8>=
不久之后，当房产税实施落地，那时房价或许就真的是“白菜价”了。 2ncD,@ij