房地产行业的“绝对”龙头,去年权益合同销售额超5500亿元的碧桂园突然退出国际评级机构标普和惠誉的发行人信用评级。 6.yu-xm
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“导火索”正是11月8日标普全球评级将其长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”,一般而言,BB级或以下的信用评级属于低评级,发行这些债券的公司通常财务状况较差,投资者可能遭遇到收不回本金的风险。 @f3E`8
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无独有偶,就在前不久,全球三大国际评级机构之一的惠誉,把碧桂园的评级纳入负面观察名单。 eTcd"Kd/
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标普在评级报告中称,考虑到当前楼市销售疲软,碧桂园的流动性有可能在未来一段时间内恶化,对此,碧桂园方面公开回应称,公司基本面没有发生重大变化,销售亦稳中向好。 @`9]F7h5W
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事实真的如此吗?据碧桂园财报显示,2022年上半年,其实现营收1624亿元,实现归母净利润6.12亿元,同比增速分别下降30.89%和95.92%,业绩下滑明显,今年前九月,碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元,同比下降38.41%。 .HABNPNg(
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销售额下滑,业绩逐渐恶化 "E4a=YH_
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虽然目前碧桂园的销售额仍是业内第一,但从碧桂园今年以来的销售额等问题来看,穆迪和惠誉对碧桂园的担心不无道理。 KF:78C
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2021年全年,碧桂园累计权益销售金额为5580亿元,同比下滑2.2%,值得注意的是,这也是碧桂园自上市以来首次出现规模负增长,进入到2022年,碧桂园的销售非旦没有起色,和去年相比,碧桂园的销售额却出现了明显的下滑。 7WzxA=*#
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根据碧桂园的月度经营简报,今年1-9月,碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元,同比下降38.41%,销售层面表现不佳,碧桂园的财务状况也变得不容乐观。 4;2uW#dG"
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据碧桂园2022年半年数据显示:截至6月末,碧桂园实现营业收入1623.6亿元,同比下降30.89%;销售成本1451.53亿元,同比下降23.06%;毛利润约172.1亿元,同比下降62.82%;净利润约19.1亿元,同比下降91.49%。 X|]AT9W
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此外,值得一提的是,国内地产销售是以期房为主,合同销售确认为营收的时间周期一般是1-3年,因此,对于地产企业而言,合同销售金额对应的是未来1-3年后的业绩表现,这就意味着,碧桂园未来2年的财务情况将不容乐观。 mj7#&r,1l
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“以价换量” PXNuL&
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这或许也与碧桂园近年来销售价格逐年走低有关,“房价”在房地产市场里是一个永恒的话题,没有房价支撑的房地产将是一堆由钢筋混凝土堆积起来的建筑物。 gL
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据子弹财观整理近五年来碧桂园的销售业绩发现,其合同销售均价从2015年开始一路上扬,并在2018年达到了9266.6元每平方米的历史新高,随之便进入下跌通道。 E}Uc7G
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到2021年碧桂园的销售均价已下降至8402.3元每平方米,回到了2017年的均价水准,而从2022年的前八个月数据看,碧桂园的销售均价进一步下滑至8031.6元每平方米,甚至比2016年的销售均价还要低。 >
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而从2022年的前八个月数据看,碧桂园的销售均价进一步下滑至8031.6元每平方米,甚至比2016年的销售均价还要低,而据易居地产研究院的数据估算,在2016年到2021年的这几年时间里,全国百城房价(平均价)的累计涨幅已远超50%。 ="l/ klYV
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或许是这种“以价换量”的经营策略,让碧桂园在过去的一段时间里,稳住行业龙头的地位,但从上半年的财务数据看,碧桂园的压力似乎变得越来越大。 )Hr`MB
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负债总额约1.59万亿元 XC#oB~K'
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另外,对于处于风声鹤唳中的地产企业而言,偿债能力要比财报更加受到投资者的关注,过去几年碧桂园负债总规模持续大幅扩大,数据显示,2015年-2020年,碧桂园负债总规模由2726.16亿元飙升至1.76万亿元,5年之内涨幅超过6倍。 ]\HvK CN}
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截至2021年末,碧桂园负债略有缩小,但仍高达1.65万亿,资产负债率为84.57%,是房地产行业负债额仅次于恒大(根据2021年半年报)的企业,据碧桂园最新的2022年中报显示,今年上半年,碧桂园的负债总额约1.59万亿,相比于2021年末下降了3.63%;资产负债率为83.98%,相比于2021年末仅下降了0.59个百分点。 s_p!43\J
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其中,碧桂园的有息负债为2936.8亿元,在这其中,截至6月末碧桂园的银行贷款及其他借款余额达1812.00亿元,占总借贷的比重达61.70%,而值得注意的是,截至2022年6月30日,碧桂园不受限制现金余额也仅1479.8亿元,相比于2021年末减少了333.23亿元,下降幅度达18.38%。 [AJJSd/:
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房屋质量问题频频被曝 &q*Aj17
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另据中华网山东频道报道,前段时间在网上疯传的一张截图,又掀起了碧桂园的危机风波,截图中群名显示“监管银行通知群”,要求冻结福州市所有的碧桂园项目的监管账户——“全市范围内(含县市区)所有碧桂园项目的监管账户马上冻结,未经审批不得出款,包含已验收交房项目,请各单位予以支持配合。” V0 a3<6@4
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引发的原因就是碧桂园诟病已久的房屋质量问题,碧桂园在福州的一个项目“三江理想城”因为项目的主体质量有问题,没有达到建设局的交付标准,经过多次维缮依旧达不到业主们的预期,业主要求退房未果后开始进行信访。 '8kP
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加上前段时间长沙自建房坍塌的恶性事件,高层指导意见下发,碧桂园终于是再次自食恶果,为什么是再次呢?早在2018年碧桂园的六安碧桂园工地板房坍塌事件就闹得沸沸扬扬,碧桂园董事长更是亲自出面道歉,然而碧桂园的房子质量依旧是那个样子,没有任何改变。 )NT*bLRPQ
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如今,碧桂园主动撤销海外评级,有业内人士直言,“或许标志着中国房地产,特别是民营房企海外信用的崩塌,短期内难以恢复。” h'nY3GrU
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