[全国楼市]口说无凭，以事实、数据说话[复制链接]

（（（（先看新房  1SP)`Q  
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据克而瑞披露： iRS )Z)  
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8月份，咱们30个重点城市新房的成交数据中，在环比方面，除了南宁、无锡、徐州等几个城市外，其他全部下跌。 syA
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而同比方面，30个城市，无一幸免，全线下跌 K\nN2y  
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其中，环比跌幅最大的是福州、重庆、宁波、合肥
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福州8月份的成交情况比7月份的跌幅达半，环比跌幅49%。同比去年，福州8月的成交跌幅甚至达到了74%。 7qA0bUee5  
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除此之外，8月环比跌超20%的城市还有南京、成都、郑州、厦门等7个城市。 I0(BKM p&  
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如今，各个地方的成交量还在找底，这就意味着，去库存的时间还在拉长。 7;#9\a:R?  
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目前，从30个重点城市新房的狭义库存（即拿到预售证或者现房的库存）来看，去化周期多数都在2-3年时间，其中周 iP~5=  
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期最长的是大连，需要三年半时间才能卖完。 &&xBq?  
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长春、南宁、厦门、福州等几个城市的去化周期也长达2年左右时间。 %UI.E=`n  
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这只是跟踪的重点城市，那些未被监测的三四线城呢，去化周期更长，有的甚至长达10年。 '+?AaR&p?  
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同时，从统计的数据可见，30个重点城市中，除个别城市以外，有24个城市的去化周期已经超住建部和自然资源部划定 e ,/I}W  
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的12个月安全警戒线了。 <h4"^9hL  
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这意味着啥？ /WRS6n  
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即便在热点城市，如今也普遍情况是供大于求。这就意味着，大多数城市的房价仍有较大下行压力，特别是那几个库存 z~L''X7g  
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较大，去化周期超长的城市。 w0)V3  
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再看看二手 {2vk<  
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二手房方面，克而瑞追踪的13个重点城市，在环比上，除了北京、重庆、青岛3个城市为正，其余均是下跌。 6b~Zv$5^Y-  
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而同比方面，13个城市，除了5个下跌，其他8个均为正。 N#Y%+1  
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从这组数据中，可见：二手房在成交情况上还是略强于新房 3xxQL,FV  
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至于为啥购房者更倾向于二手房，想必最近的楼市风波大家有所耳闻；如果对这个还不了解、也没有关注过，想想房企 8V>j-C  
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债务的压力，可能也能猜到个一二。 53J!iNnXT6  
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那么整体继续下探，逻辑是啥？ o%i^t4J$e  
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从克而瑞披露的数据来看，密切关注的30个重点城市，同比全线下跌，无一幸免。 yQ}$G ,x  
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想想，重点城市成交如此，那些三四线小城，数据会好看吗？ Bq.@Cx K  
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而导致这一波下跌全体沦陷的原因是啥？ QM2Y?."#  
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有人说，导火索是去年的信贷收紧 8i!AJF9IQ}  

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可实际上呢？ E0'+]"B  
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信贷收紧，确实会导致少部分人贷款买房的时间拉长，但不是引发大家拒绝入场的主要原因。 V&
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而本质原因主要有三： Yz=(zj  
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其一，购买力下降 [9(tIb!x  
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说得通俗一点，就是大家口袋没钱了 N:GSfM@g  
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而导致这一现象的，除了国际关系以外，大环境的恶化、国内疫情的反复，企业生存压力的加大，经济、就业、收入的 XE* @*  
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不确定性加剧。 au@ LQxKQ  
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一部分人不敢买，因为对未来工作和收入的稳定性预期降低，担心买了还不起贷款，只能面临被拍的结果。 }l~|c{WH`  
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而更多人是因为大环境压力加大，荷包受到了冲击，没钱，买不起房了。 7yD=~l\Bbs  
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从央妈等平台披露的数据来看，当下，不仅买房的人越来越少，提前还贷的人也跟着越来越多了。 $m,gQV~4  
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这些人为啥赶着还贷？也是因为对未来的不确定因素增加了更多的担忧。 Ef{rY|E  
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第二，供大于求 WSi`)@.XO  
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供大于求这事，其实，有时不用数据大家也能看出点猫腻 u~[HC)4(0  
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大家出门抬眼望去，遍处都是房，视觉可见！ ^e:C{]S=  
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闲下来邻里邻居拉拉家常，人手几套房，太正常。 t~ruP',~\  
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夜里走进小区，几家开灯，几家黑灯瞎火，一看便知。 zI$^yk-vn  
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老百姓就光看这，也能知道点供需情况。 l9KLP  
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而数据方面呢？ )b`Xc+{>  
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网上爆出，咱们内地目前的空置率是世界排名第二，即12.1%。 ~T@t7Cg  
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这个空置率，如果再加上没有卖出去的期房和现房，估计，空置率可能比这披露出来的数据还高。 |z\5Ik!fF]  
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前段时间，从温铁军在公开视频里透露数据可见：城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍 7[h_"@_A7  
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实在夸张！
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所以如今，咱们大多数地方不缺房 #N^TqOr  
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第三，人口负增长 %a=K:" oU[  
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众所周知，人口是带动房子销量的关键。 Ec IgX_\  
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从最近两年的数据来看，咱们的人口已经进入负增长了。 <~;
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同时，从网友在网上公布的常住人口变化数据可见： =y-L'z&r  
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皖南31个省市自治区中，已经有16个省市自治区常住人口负增长，1个持平。 K~ ,|~  
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这意味着啥？ 5I/wP qR[  
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现在，已经超过一半省市自治区的人口出现负增长了。 1{ l18B`  
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得人口者得发展，没人，拿什么继续玩？ 2w\$}'  
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总的来说，短期的情况是：大家口袋没钱、购买力不足，会继续引发楼市找底。 0zm)M
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而长期，影响楼市未来的主要因素还得看供需和人口情况 y6NOHPp@  
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如果供给大过于需求、人口增长不足，后续，即便会有所复苏，也难以回到过去那个人口红利带来的巅峰时代了。 $* 1?"$LN  
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由此可见，未来，楼市的分化将愈发严重。 F}3<q   
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一二线城市，可能还有少部分留有金融属性；而多数三四线城市，未来只有居住属性了。 ^7MhnA  
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再细分三四线小城，中心城市人口密度高，库存化解周期肯定相对较小。而外围那些外围偏区，库存积压，去化周期会 #:C;VAAp  
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更长时间。 Fx,08  
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有没有可能将来像日本小县城一样，全县房子不少，但没几户人家？ jJFWPD]u  
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不好说！ ah<1&UG,  
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人口不足，可能性就很大！（转发）

分析的有道理 T=r-6e N  

引用

引用第1楼幻想の曲于2022-09-07 13:10发表的  : { 3``To$  
分析的有道理 s2Gi4fY?  

  事实和数据更有说服力 UeWEncN(  
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6o@}k9AN