[全国楼市]口说无凭，以事实、数据说话[复制链接]

（（（（先看新房 _M+7)[xj=  
[r!f&R  
据克而瑞披露： je5[.VTM  
7MGvw-Tpb7  
8月份，咱们30个重点城市新房的成交数据中，在环比方面，除了南宁、无锡、徐州等几个城市外，其他全部下跌。 qtmKX  
{PR "}x  
而同比方面，30个城市，无一幸免，全线下跌 w2
 r  
z
ez|l  
其中，环比跌幅最大的是福州、重庆、宁波、合肥 [N12X7O3  
d&\3}uH  
福州8月份的成交情况比7月份的跌幅达半，环比跌幅49%。同比去年，福州8月的成交跌幅甚至达到了74%。 Z&79: 9=#>  
=^Sx Z Bn  
除此之外，8月环比跌超20%的城市还有南京、成都、郑州、厦门等7个城市。 \2]_NU5.  
\Hdsy="Dnh  
如今，各个地方的成交量还在找底，这就意味着，去库存的时间还在拉长。 lF_"{dS_6(  
xP,b/T#a  
目前，从30个重点城市新房的狭义库存（即拿到预售证或者现房的库存）来看，去化周期多数都在2-3年时间，其中周 X`1R&K;z^  
uaz!ze+  
期最长的是大连，需要三年半时间才能卖完。 VFzIBgJ3  
I]DD5l}\  
长春、南宁、厦门、福州等几个城市的去化周期也长达2年左右时间。 [(gXjt-  
BNj_f  
这只是跟踪的重点城市，那些未被监测的三四线城呢，去化周期更长，有的甚至长达10年。 YRo,
wsj  
lB0`|UEb (  
同时，从统计的数据可见，30个重点城市中，除个别城市以外，有24个城市的去化周期已经超住建部和自然资源部划定 0)M8Tm0$  
R8_I ASs  
的12个月安全警戒线了。 v`{N0R  
x|O^#X(,  
这意味着啥？ gq"d$Xh$x7  
Inn{mmz 1  
即便在热点城市，如今也普遍情况是供大于求。这就意味着，大多数城市的房价仍有较大下行压力，特别是那几个库存 %pxO<O  
*\(z "B  
较大，去化周期超长的城市。 * k<@  
{0j_.XZ  
再看看二手 [F'|KcE3  
3%hq<  
二手房方面，克而瑞追踪的13个重点城市，在环比上，除了北京、重庆、青岛3个城市为正，其余均是下跌。 r fzNw  
Zazff@O *  
而同比方面，13个城市，除了5个下跌，其他8个均为正。 ^5.XQ0n  
*yaS^k\  
从这组数据中，可见：二手房在成交情况上还是略强于新房 :W5W @8Y  
_CfJKp)  
至于为啥购房者更倾向于二手房，想必最近的楼市风波大家有所耳闻；如果对这个还不了解、也没有关注过，想想房企 g`%in  
,2^4"gIl  
债务的压力，可能也能猜到个一二。 &w#!
 
c!_c, vwrn  
那么整体继续下探，逻辑是啥？   ?C#E_  
~MBPN4r  
从克而瑞披露的数据来看，密切关注的30个重点城市，同比全线下跌，无一幸免。 \+l*ZNYM3  
Yj#tF}nPC  
想想，重点城市成交如此，那些三四线小城，数据会好看吗？ l?=\9y  
jj1\
oyQ8  
而导致这一波下跌全体沦陷的原因是啥？ '3Lu_]I-  
OQ7 `n<I<)  
有人说，导火索是去年的信贷收紧 .w;kB}$YC  
pF4Z4?W  
可实际上呢？ u8]FJQ*\6+  
h693TS_N  
信贷收紧，确实会导致少部分人贷款买房的时间拉长，但不是引发大家拒绝入场的主要原因。
<^'{=A>  
2o zh!8aL  
而本质原因主要有三： %IX)+ Lp`  
jx]P:]  
其一，购买力下降 W*t] d  
B
My3tyO  
说得通俗一点，就是大家口袋没钱了 @phVfP"M  
\ l#eW x  
而导致这一现象的，除了国际关系以外，大环境的恶化、国内疫情的反复，企业生存压力的加大，经济、就业、收入的 KWZhCS?[(  
3iIy_nWC  
不确定性加剧。 )@X0'X<  
aL( hWE  
一部分人不敢买，因为对未来工作和收入的稳定性预期降低，担心买了还不起贷款，只能面临被拍的结果。 |Ha#2pt{bc  
vWZXb`  
而更多人是因为大环境压力加大，荷包受到了冲击，没钱，买不起房了。 u0c}[BAF  
MDU#V  
从央妈等平台披露的数据来看，当下，不仅买房的人越来越少，提前还贷的人也跟着越来越多了。 ?%h$deJ  
68Gywk3]=u  
这些人为啥赶着还贷？也是因为对未来的不确定因素增加了更多的担忧。 _ i}W1i  
l2qvYNMw  
第二，供大于求 N,c!1:b  
D2?H"PH  
供大于求这事，其实，有时不用数据大家也能看出点猫腻 xwf-kwF8^  
nUOi~cs  
大家出门抬眼望去，遍处都是房，视觉可见！ I70c,4_G  
6e%@uB}$  
闲下来邻里邻居拉拉家常，人手几套房，太正常。 }=5>h' <  
eHuJFM  
夜里走进小区，几家开灯，几家黑灯瞎火，一看便知。 Bchv1KF  
I I+y  
老百姓就光看这，也能知道点供需情况。 WJ25fTsG  
0RT8N=B83  
而数据方面呢？ du66a+@t  
x}yl Rg`[  
网上爆出，咱们内地目前的空置率是世界排名第二，即12.1%。 A^>@6d $2  
qcS.=Cj?)  
这个空置率，如果再加上没有卖出去的期房和现房，估计，空置率可能比这披露出来的数据还高。 N)H "'#-  
XP:A"WK"  
前段时间，从温铁军在公开视频里透露数据可见：城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍 ('tXv"fT  
ZpV]X(Px(o  
实在夸张！ 7C|!Wno[;  
IT1YF.i  
所以如今，咱们大多数地方不缺房 }/F$73Xd  
AJbCC  
第三，人口负增长 c3^!S0U  
_^r};}-}  
众所周知，人口是带动房子销量的关键。 ,Uz8_r  
]>t~Bcnm  
从最近两年的数据来看，咱们的人口已经进入负增长了。 LE\=Y;%  
YQn<CjZ8af  
同时，从网友在网上公布的常住人口变化数据可见： "XR=P> xk  
wlT8 |  
皖南31个省市自治区中，已经有16个省市自治区常住人口负增长，1个持平。 STp9Gh-  
L~Gr,i  
这意味着啥？ vR!+ 8sy$  
QQM:[1;RT  
现在，已经超过一半省市自治区的人口出现负增长了。 kAQ(8xV  
zj1~[$  (  
得人口者得发展，没人，拿什么继续玩？ {> YsrD C  
Io1j%T#ZT  
总的来说，短期的情况是：大家口袋没钱、购买力不足，会继续引发楼市找底。 7nek,8b  
HIXAA?_eh=  
而长期，影响楼市未来的主要因素还得看供需和人口情况 JWixY/  
^#HaH  
如果供给大过于需求、人口增长不足，后续，即便会有所复苏，也难以回到过去那个人口红利带来的巅峰时代了。 7k(}U_v  
!6KX^j-  
由此可见，未来，楼市的分化将愈发严重。 Y%XF64)6  
%S`&R5  
一二线城市，可能还有少部分留有金融属性；而多数三四线城市，未来只有居住属性了。 @>)VQf8s1  
566!T_  
再细分三四线小城，中心城市人口密度高，库存化解周期肯定相对较小。而外围那些外围偏区，库存积压，去化周期会 w+g29  
y9r4]4

5  
更长时间。 >}+{;d  
fg^AEn1i  
有没有可能将来像日本小县城一样，全县房子不少，但没几户人家？ #ibwD:{  
fp)SZu_*  
不好说！  ]n!V  
2n:<F9^"  
人口不足，可能性就很大！（转发）

分析的有道理 >)kKP8l7  

引用

引用第1楼幻想の曲于2022-09-07 13:10发表的  : 7{#p'.nc5  
分析的有道理 w <r*&  

  事实和数据更有说服力 |]&3*%b@  
ht-'O"d:  
REh"/d