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[全国楼市]口说无凭,以事实、数据说话[复制链接]

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楼主   发表于: 2022-09-04 18:26   , 来自:江苏省苏州市 移动
((((先看新房 -O5(%  
d[qEP6B  
据克而瑞披露: 3z{5c   
T5X'D(\|  
8月份,咱们30个重点城市新房的成交数据中,在环比方面,除了南宁、无锡、徐州等几个城市外,其他全部下跌。 t8a@L(J$  
UH.}B3H   
而同比方面,30个城市,无一幸免,全线下跌 s|rZ>SLL  
Z1qATX Xf  
其中,环比跌幅最大的是福州、重庆、宁波、合肥 OGD8QD  
Oujlm|  
福州8月份的成交情况比7月份的跌幅达半,环比跌幅49%。同比去年,福州8月的成交跌幅甚至达到了74%。 f"OA Zji  
V"D<)VVA  
除此之外,8月环比跌超20%的城市还有南京、成都、郑州、厦门等7个城市。 LgD {!  
>(1_Dn\  
如今,各个地方的成交量还在找底,这就意味着,去库存的时间还在拉长。 ^ ~*[~  
OL6xMToP  
目前,从30个重点城市新房的狭义库存(即拿到预售证或者现房的库存)来看,去化周期多数都在2-3年时间,其中周 Xk$l-Zfse  
g}s-v?+  
期最长的是大连,需要三年半时间才能卖完。 %o _0M^3W  
g)| ++?  
长春、南宁、厦门、福州等几个城市的去化周期也长达2年左右时间。 ?AM 8*w  
:w&)XI34  
这只是跟踪的重点城市,那些未被监测的三四线城呢,去化周期更长,有的甚至长达10年。 S &lTKYP  
%I2xK.8=  
同时,从统计的数据可见,30个重点城市中,除个别城市以外,有24个城市的去化周期已经超住建部和自然资源部划定
Z ^9{Qq  
&>wce 5uV  
的12个月安全警戒线了。 Jr*S2 z<*  
U{:(j5m  
这意味着啥? ky lrf4=  
^|hRu{Q W  
即便在热点城市,如今也普遍情况是供大于求。这就意味着,大多数城市的房价仍有较大下行压力,特别是那几个库存
z)?#U dBQv  
%NAFU /&  
较大,去化周期超长的城市。 u^4"96aXJ  
s poWdRM2  
再看看二手 >stVsFdV)  
p'w"V6k('~  
二手房方面,克而瑞追踪的13个重点城市,在环比上,除了北京、重庆、青岛3个城市为正,其余均是下跌。 h1UlLy 8  
KE)D =P  
而同比方面,13个城市,除了5个下跌,其他8个均为正。 3I{ta/(  
1\.zOq#  
从这组数据中,可见:二手房在成交情况上还是略强于新房 P.H/H04+  
TF iM[  
至于为啥购房者更倾向于二手房,想必最近的楼市风波大家有所耳闻;如果对这个还不了解、也没有关注过,想想房企 *~lg U4  
)DZ-vnZ#t0  
债务的压力,可能也能猜到个一二。 Vlxb<$5Nh  
,mBKya)  
那么整体继续下探,逻辑是啥? h/+I-],RF  
9'*ZEl^?D  
从克而瑞披露的数据来看,密切关注的30个重点城市,同比全线下跌,无一幸免。 Cx3m\ \c  
YO!7D5rV#  
想想,重点城市成交如此,那些三四线小城,数据会好看吗? ^TCJh^4na  
j[=_1~ u}  
而导致这一波下跌全体沦陷的原因是啥? pGcx jm  
>a`zkl  
有人说,导火索是去年的信贷收紧 g:3'x/a1  
A>1p] #  
可实际上呢? r)@&2b"q  
("M#R!3  
信贷收紧,确实会导致少部分人贷款买房的时间拉长,但不是引发大家拒绝入场的主要原因。 CTrs\G  
BQJ`vIa  
而本质原因主要有三: +K?N:w  
H6 f; BS  
其一,购买力下降 _2Xu1q.6~5  
"6o}qeB l  
说得通俗一点,就是大家口袋没钱了 U"Ob@$ROFy  
R_*D7|v  
而导致这一现象的,除了国际关系以外,大环境的恶化、国内疫情的反复,企业生存压力的加大,经济、就业、收入的 j?KB8oY`TP  
$?JLCa  
不确定性加剧。 ]ieA?:0Hi  
f/WM}Hpj  
一部分人不敢买,因为对未来工作和收入的稳定性预期降低,担心买了还不起贷款,只能面临被拍的结果。 ~FCSq :_  
JLV}Fw  
而更多人是因为大环境压力加大,荷包受到了冲击,没钱,买不起房了。 xS\QKnG.  
W<hdb!bE  
从央妈等平台披露的数据来看,当下,不仅买房的人越来越少,提前还贷的人也跟着越来越多了。 E["t Ccg  
{ )GEgC  
这些人为啥赶着还贷?也是因为对未来的不确定因素增加了更多的担忧。 eYSGx cx  
JW.&uV1Z  
第二,供大于求 wj :3  
HtXBaIl\  
供大于求这事,其实,有时不用数据大家也能看出点猫腻 3L%r_N*a  
Xgth|C}k  
大家出门抬眼望去,遍处都是房,视觉可见! F@(}=w^(A  
YU0HySP:  
闲下来邻里邻居拉拉家常,人手几套房,太正常。 '<W,-i  
a=T7w;\h  
夜里走进小区,几家开灯,几家黑灯瞎火,一看便知。 0}7Rm>  
7 te!>gUW  
老百姓就光看这,也能知道点供需情况。 ~Z/`W`  
WUK.>eM0  
而数据方面呢? =O:ek#Bp  
4Z p5o`*g2  
网上爆出,咱们内地目前的空置率是世界排名第二,即12.1%。 3% 4Mq6Q`  
x^#{2}4u  
这个空置率,如果再加上没有卖出去的期房和现房,估计,空置率可能比这披露出来的数据还高。 I%b:Z  
.dLX'84fY  
前段时间,从温铁军在公开视频里透露数据可见:城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍 e2o9)=y  
=28H^rK{  
实在夸张! TKBK 3N  
2yO)}g FJ  
所以如今,咱们大多数地方不缺房 HNUR6H&Fta  
\ui~n:aWJ  
第三,人口负增长 oYm{I ~"  
\V- Y,!~5  
众所周知,人口是带动房子销量的关键。 IV#My9}e  
]}L1W`n  
从最近两年的数据来看,咱们的人口已经进入负增长了。 o[r6sz:  
Ol h%"=*;  
同时,从网友在网上公布的常住人口变化数据可见: wQuaB6E  
sU_4+Mk  
皖南31个省市自治区中,已经有16个省市自治区常住人口负增长,1个持平。 ]fS~N9B  
)"3oe ?  
这意味着啥? ,) jB<`  
x4A~MuGU  
现在,已经超过一半省市自治区的人口出现负增长了。 `lh?Z 3W  
K]*ERAfM%m  
得人口者得发展,没人,拿什么继续玩? lGBdQc]IL  
ITqigGan%  
总的来说,短期的情况是:大家口袋没钱、购买力不足,会继续引发楼市找底。 <21^{ yt1  
2DqHqq9m  
而长期,影响楼市未来的主要因素还得看供需和人口情况 SK}g(X7IWH  
%c2i.E/G  
如果供给大过于需求、人口增长不足,后续,即便会有所复苏,也难以回到过去那个人口红利带来的巅峰时代了。 " /-v 9  
x[@3;_'K  
由此可见,未来,楼市的分化将愈发严重。 QAnf xt6  
}`FC__  
一二线城市,可能还有少部分留有金融属性;而多数三四线城市,未来只有居住属性了。 {Qmb!`F  
cYn}we}7  
再细分三四线小城,中心城市人口密度高,库存化解周期肯定相对较小。而外围那些外围偏区,库存积压,去化周期会 N6 (w<b  
k)' z<EL6c  
更长时间。 r9'H7J  
92_H!m/  
有没有可能将来像日本小县城一样,全县房子不少,但没几户人家? ^X'7>{7Io  
:+^llz  
不好说! >b](v)  
I[IQFka}  
人口不足,可能性就很大!(转发)
(post by :2022-09-04 18:26:06)
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沙发   只看该作者 发表于: 2022-09-07 13:10   , 来自:江苏省常州市 (溧阳)电信
分析的有道理 $K 6`Q4`  
  • 建行

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板凳   只看该作者 发表于: 2022-09-15 21:43   , 来自:江苏省苏州市 移动
引用
引用第1楼幻想の曲于2022-09-07 13:10发表的  : L(S.  
分析的有道理 M< pgaB0  
  事实和数据更有说服力 &g>+tkC  
hG3Lj7)UH  
qiJ{X{lI  
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