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[全国楼市]口说无凭,以事实、数据说话[复制链接]

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楼主   发表于: 2022-09-04 18:26   , 来自:江苏省苏州市 移动
((((先看新房 nS#;<p$\  
zi'?FM[f)  
据克而瑞披露: +8"H%#~  
h#>67gJV  
8月份,咱们30个重点城市新房的成交数据中,在环比方面,除了南宁、无锡、徐州等几个城市外,其他全部下跌。 JaEyVe  
8dfx _kY`/  
而同比方面,30个城市,无一幸免,全线下跌 Q_S fFsY  
3? "GH1e  
其中,环比跌幅最大的是福州、重庆、宁波、合肥 oc.x1<Nd  
(RF6K6~  
福州8月份的成交情况比7月份的跌幅达半,环比跌幅49%。同比去年,福州8月的成交跌幅甚至达到了74%。 z^]nP 87  
qabM@+m[  
除此之外,8月环比跌超20%的城市还有南京、成都、郑州、厦门等7个城市。 eZHi6v)i  
<JlKtR&nSo  
如今,各个地方的成交量还在找底,这就意味着,去库存的时间还在拉长。 fO+;%B  
va)\uXW.N  
目前,从30个重点城市新房的狭义库存(即拿到预售证或者现房的库存)来看,去化周期多数都在2-3年时间,其中周 -z@}:N-uR  
Cv3H%g+as  
期最长的是大连,需要三年半时间才能卖完。 SU^/qF%8  
4Y'qo M;  
长春、南宁、厦门、福州等几个城市的去化周期也长达2年左右时间。 m-K6y7t  
_IGQ<U< z  
这只是跟踪的重点城市,那些未被监测的三四线城呢,去化周期更长,有的甚至长达10年。 aG!!z>  
uG<+IT|x  
同时,从统计的数据可见,30个重点城市中,除个别城市以外,有24个城市的去化周期已经超住建部和自然资源部划定
g.'4uqU  
#~Q0s)Ze  
的12个月安全警戒线了。 ~![R\gps  
f;*\y!|lg~  
这意味着啥? /<5/gV 1Q  
#"jWPe,d  
即便在热点城市,如今也普遍情况是供大于求。这就意味着,大多数城市的房价仍有较大下行压力,特别是那几个库存
zR:S.e<  
3j2}n o8O  
较大,去化周期超长的城市。 'RhMzPmY>  
n*V^Q f  
再看看二手 7@ZL (G  
_\"?:~rUN  
二手房方面,克而瑞追踪的13个重点城市,在环比上,除了北京、重庆、青岛3个城市为正,其余均是下跌。 k0,~wn\#h  
!Bd2$y.  
而同比方面,13个城市,除了5个下跌,其他8个均为正。 /[mCK3_  
Q8O38uZ  
从这组数据中,可见:二手房在成交情况上还是略强于新房 *+iW B_  
[@(zGb8  
至于为啥购房者更倾向于二手房,想必最近的楼市风波大家有所耳闻;如果对这个还不了解、也没有关注过,想想房企 |h;MA,qv a  
FD8aO?wvg  
债务的压力,可能也能猜到个一二。 E+_ }8J .  
nWh?zf#{  
那么整体继续下探,逻辑是啥? Yq.Omr!  
yRAb HG,c  
从克而瑞披露的数据来看,密切关注的30个重点城市,同比全线下跌,无一幸免。 tcs Z! #  
YEGXhn5E  
想想,重点城市成交如此,那些三四线小城,数据会好看吗? BZE19!  
mu(S 9  
而导致这一波下跌全体沦陷的原因是啥? ?/O+5rjA  
@0aUWG!k  
有人说,导火索是去年的信贷收紧 $0WAhq  
^+pmZw9 0  
可实际上呢? mZORV3bN  
,ihTEw,t(  
信贷收紧,确实会导致少部分人贷款买房的时间拉长,但不是引发大家拒绝入场的主要原因。 tTY(I1  
7oUYRqd  
而本质原因主要有三: 4&?%"2  
?qdG)jo=  
其一,购买力下降 g{&ux k);  
sI`Lsd'V  
说得通俗一点,就是大家口袋没钱了  oo2VT  
^LZU><{';  
而导致这一现象的,除了国际关系以外,大环境的恶化、国内疫情的反复,企业生存压力的加大,经济、就业、收入的 " jy'Dpy0m  
atY m.qb  
不确定性加剧。 K@h v[4  
")TI,a`  
一部分人不敢买,因为对未来工作和收入的稳定性预期降低,担心买了还不起贷款,只能面临被拍的结果。 |*!I(wm2i  
z\v\T|C  
而更多人是因为大环境压力加大,荷包受到了冲击,没钱,买不起房了。 5}1cNp6@  
yNO5h]o  
从央妈等平台披露的数据来看,当下,不仅买房的人越来越少,提前还贷的人也跟着越来越多了。 LJT+tb?K  
>%xJ e'  
这些人为啥赶着还贷?也是因为对未来的不确定因素增加了更多的担忧。 J^u8d?>r  
@o8\`G  
第二,供大于求 .L8S_Mz  
_m@QeO'yh  
供大于求这事,其实,有时不用数据大家也能看出点猫腻 K'y;j~`-  
jn]{|QZ  
大家出门抬眼望去,遍处都是房,视觉可见! z}Xn>-N-  
?g!py[CrE  
闲下来邻里邻居拉拉家常,人手几套房,太正常。 l( "_JI  
h!$W^Tm2g  
夜里走进小区,几家开灯,几家黑灯瞎火,一看便知。 :?&N/ 7  
x3]es"4Q  
老百姓就光看这,也能知道点供需情况。 aRR*<dY  
zK33.HY  
而数据方面呢? ~v2_vEu}JX  
D=e&"V a  
网上爆出,咱们内地目前的空置率是世界排名第二,即12.1%。 2 3 P7~S  
WJ=^r@Sf  
这个空置率,如果再加上没有卖出去的期房和现房,估计,空置率可能比这披露出来的数据还高。 NoV2<m$  
R}*e%EG/  
前段时间,从温铁军在公开视频里透露数据可见:城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍 %3Y&D]  
6kHAoERp  
实在夸张! ppS,9e-  
Riw#+#r]/  
所以如今,咱们大多数地方不缺房 ]XU?Wg  
+DksWb D  
第三,人口负增长 }9jy)gF*e  
faT hXq8B  
众所周知,人口是带动房子销量的关键。 gVk_<;s  
+oeO 0  
从最近两年的数据来看,咱们的人口已经进入负增长了。 Q[S""P.Z|  
?DA,] aa-  
同时,从网友在网上公布的常住人口变化数据可见: OLlNCb#t  
UT+B*?,h  
皖南31个省市自治区中,已经有16个省市自治区常住人口负增长,1个持平。 /9;)zI  
(@mvNlc:  
这意味着啥? kE=}.  
^b'|`R+~}  
现在,已经超过一半省市自治区的人口出现负增长了。 we!} "'E;  
R9~%ORI#;  
得人口者得发展,没人,拿什么继续玩? ?HttqK)  
rk{DrbRx  
总的来说,短期的情况是:大家口袋没钱、购买力不足,会继续引发楼市找底。 <1>\?$)D  
yX?& K}JI  
而长期,影响楼市未来的主要因素还得看供需和人口情况 rE EWCt  
AW1691Q  
如果供给大过于需求、人口增长不足,后续,即便会有所复苏,也难以回到过去那个人口红利带来的巅峰时代了。 }_Jr[iaB  
?$v#;n?@I  
由此可见,未来,楼市的分化将愈发严重。 h`,dg%J *B  
[<7Hy,xr_  
一二线城市,可能还有少部分留有金融属性;而多数三四线城市,未来只有居住属性了。 NFv9%$l-  
]_@5Lv I  
再细分三四线小城,中心城市人口密度高,库存化解周期肯定相对较小。而外围那些外围偏区,库存积压,去化周期会 W& w -yZ  
l}># p'$  
更长时间。 Y;4nIWe JL  
O:WFh;c  
有没有可能将来像日本小县城一样,全县房子不少,但没几户人家? fHdPav f,S  
)EcE{!H6 +  
不好说! Ag^Cb'3X  
_m#M^<0n  
人口不足,可能性就很大!(转发)
(post by :2022-09-04 18:26:06)
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沙发   只看该作者 发表于: 2022-09-07 13:10   , 来自:江苏省常州市 (溧阳)电信
分析的有道理 p=V (_  
  • 建行

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板凳   只看该作者 发表于: 2022-09-15 21:43   , 来自:江苏省苏州市 移动
引用
引用第1楼幻想の曲于2022-09-07 13:10发表的  : sluR @[l  
分析的有道理 OQIQ   
  事实和数据更有说服力 bsO78a~=P  
Ii_X^)IL(  
=yJJq=!  
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