疫情当前，作为房东是否就该减房租呢？广州市民彭女士在清远有一套公寓放租给了一公寓品牌“四叶草公寓”，近日，她收到公寓公司方面来信，称受疫情影响，客源严重流失，恳请业主能够减免今年2月份至4月份的租金。
彭女士坚决不同意减免，“我是贷款买房，银行不会免我分毫的利息。”她质疑其以疫情为由趁机“捞钱”。公寓公司工作人员则表示，目前公司与彭女士处在商议阶段，业主不同意减租，可以提出方案。
有律师认为，如果疫情没有影响公司的业务，就不能要求业主减免租金。而如果由于疫情原因，公司没有收益，公司确实可以向业主要求减免一部分租金。但法律上并不支持公司以不可抗力为由解除长租合同。
公寓请求房东免三个月租金
家住广州的市民彭女士于2016年在清远市清城区横荷街人民路2号时代花城以贷款的方式购置了一套公寓。
彭女士告诉南都记者，经房产中介介绍，在购房后，她将公寓返租给了“四叶草公寓”。
网络资料显示，四叶草公寓是由广州四叶草物业管理有限公司（据天眼查资料，现公司名称为“广州四叶草酒店管理有限公司”，下称“四叶草公司”）打造的一个酒店式公寓品牌。“四叶草公寓”的网站显示，目前其公司业务主要分布在广东省内，包括广州、佛山、清远、惠州在内的多个地市。
彭女士出示的与四叶草公司签订的租赁合同显示，双方租赁期限为8年，自2017年1月1日起至2024年12月31日止。租金标准为880元/月，每三年递增百分之十二。根据合同规定，四叶草公司于每月5日前将当月租金支付给彭女士。
事实上，彭女士一般每年收到11个月的租金，因双方合同约定了30天的“免租期”。彭女士称，一般免租期是每个自然年的第一个月，比如今年1月份，“该年度免租期用于房屋装修、维护和配置”。
原本，彭女士应该在2月份收到当月的租金。但在2月4日，她接到一个电话，对方自称是“四叶草公寓”门店的工作人员，称因发生疫情，经营受损，请求房东能够减免今年2月到4月共三个月的租金。
彭女士不同意减免租金，“我问他，其他业主呢？他们是否同意？对方当时跟我说，多数业主已经同意。但其实我不是很相信。”
“如果我们不同意免租，你们怎么处理？是协商，还是强制按照你们的方案执行？”在电话中，彭女士问对方。
“根据法律，进行协商。法律怎么规定的，合同怎么签的，我们都会有依有据，不会强制执行。”对方称，“没有说强制执行我们的方案这一说。我们公司只是发出请求，你们同意的话是最好的，不同意（的话），有更好的意见、建议都可以提。”
公寓经营者：疫情以来大量订单被迫退订
如果按照原先合同约定，今年开始，彭女士每月的租金从880元涨到986元。然而，2月份已经过去，彭女士称自己没有收到租金。3月1日，她收到一份邮寄来的纸质函件。函件为四叶草公司发出，一封为《致四叶草全体业主的信》，一封为《关于减免租金的复函》。
《致四叶草全体业主的信》落款日期为今年2月4日，上有四叶草公司的盖章。四叶草公司在信函中称，新型冠状病毒疫情来袭，“导致我们大量的订单被迫退订”，“严重流失的客源致使包括我们在内的公寓行业遭遇史无前例的重创。”
信函中称，“虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，疫情属于不可抗力事件，该不可抗力因素造成合同不能履行的，双方均不视为违约，但我们依然希望可以与业主们维持良好的合作关系，继续公寓的运营。恳请各位业主在经济低迷及突发疫情已不可避免地造成公寓行业严重亏损的情况下，减免我们2020年2月份至4月份的租金。”“如部分业主不同意上述方案，我们也同意业主联系门店负责人收回房屋，对此，我们愿意根据合同约定与大家友好协商合同解除事宜。”
随这封信函还附带了《关于减免租金的复函》。这封复函是为同意减免租金的业主所拟定，彭女士如果同意减免2020年2月份至4月份的租金，就要签名、加盖右手食指指模，将之以快递的方式寄送至四叶草公司。
房东不同意减租：仍有部分公寓正常经营
对于四叶草公司在信函中所称的经营困境，彭女士持怀疑态度。她发现，2月份的订房平台上，她放租的公寓所在的四叶草公寓清远时代花城店仍有公寓正常经营。
彭女士认为，四叶草公司并非全部做短租生意，部分公寓为长租，“疫情对他们的影响，本质上没有他们说的那么大。”
彭女士告诉南都记者，自己近日曾去过四叶草公寓清远时代花城门店，发现仍有租客签单。
“我这套公寓也是贷款，每个月要付月供，月供大概1360元，还要付物管费。”彭女士坚决不同意减免三个月份的租金，“我是贷款买房，银行不会免我分毫的利息。”
虽然对方在信函中措辞委婉，但彭女士认为对方是在施加减免租金的压力，她不打算妥协。
公寓回应：正在商议阶段，业主可以提方案
南都记者拨打了四叶草公司工作人员的电话，并留下了联系方式。后来一名四叶草公司陈姓工作人员联系了记者。
对方承认，四叶草公司确有向业主发去恳请减免租金的信函。对方表示，公司咨询过相关律师，也解读了此前政府发布的相关文件，他认为，“疫情期间，说实在话，它属于一个不可抗力的情况，（因此）我们跟业主在协商免除租金的金额。”
“（按照）目前的现状，合同的确没办法履行。”对方称，从与彭女士签订的协议可以看到，双方的租赁目的是经营，“但在目前这个情况下，经营目的是无法实现的。”
至于彭女士所称的如果她拒绝减免租金可能面临解除合同的情况，对方称，“应该没有同事会直接去跟彭女士说解除合同这件事情。等疫情结束，我们觉得这份合同应该还是要执行下去的。我们觉得是没有根据（说解除合同）的，但大家（可以）有多种协商方案。”
而对于彭女士质疑的有公寓仍在正常经营为何要求业主减租，对方回应称，目前项目（彭女士公寓所在的小区）的确有部分人在住，“这一部分人的租金标准远低于业主的租金。现在平均每天（正常经营的）应该连五分之一的房间都没有。”对方表示，公司甚至曾考虑过关闭这个项目。
该陈姓工作人员称，目前公司与彭女士处在商议的阶段，如果业主有不同的诉求，“我觉得业主可以表达自己的诉求，比如说我们提出了我们的协商方案，业主不同意，可以提出自己的方案。”
律师：疫情期间租金是否需要减免，要看情形
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2月10日表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
广东保典律师事务所律师廖建勋认为，疫情期间，租金是否需要减免，在法律上可以探讨。但是，不能以此为由解除合同而不承担违约责任。
廖建勋称，如果疫情没有影响公司的业务，比如疫情不导致其租金的减少，这时候公司就不能要求业主减免租金。而如果确实由于疫情原因导致公司不能出租其公寓，公司没有收益，疫情属于不可抗力，这时候公司确实可以向业主要求减免一部分租金。
廖建勋认为，彭女士与该公司签订的是8年的长租合同，疫情并不影响整个合同的完全履行，只是导致合同部分时间内租金收益的下降，公司不能以不可抗力为由解除合同而不承担违约责任。
廖建勋表示，彭女士可以拒绝减免租金，如果对方不交租金，可以起诉对方要求支付，但是否能得到支持就要看法院如何裁决。
公寓行业受疫情冲击，来自租客和房东的投诉不断
受疫情发生的影响，公寓行业确实受到了很大的冲击。
此前，有观点认为，公寓企业收入主要来源于租金的“剪刀差”（即租客租金的收入减去房东租金的差价），当遇到疫情，客流量下降，相当于釜底抽薪。
因此，疫情发生后，公寓行业内呼吁房东减租的呼声颇为急切。
在这一背景下，1月30日，广东省公寓管理协会发布《广东省住房租赁行业致全省业主（房东）的减租倡议书》称，协会代表全省住房租赁行业经营者向所有业主(房东)倡议：主动关心住房租赁行业经营者，他们正经受经营上的巨大压力和经济上的巨大损失；建议2020年2月1日-2月29日免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月。同时希望在住房租赁行业经营者在接受业主(房东)减免租金政策的同时，能够以实际行动惠顾受疫情影响的租客。
南都记者在网络投诉平台上发现，在疫情期间，多家公寓企业可以说“前有堵截，后有追兵”——一方面被租客投诉疫情期间反而涨租；一方面被房东投诉要求业主减免租金。
有观点认为，受疫情影响，公寓行业内风控不足的小微企业将被淘汰，行业将重新洗牌。
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