[本埠楼讯]理性[复制链接]

房地产发展究竟有多快？ ?@>PKUv{  
仅仅在20多年前，筒子楼还大行其道，一条长长的走廊，串连着许多个小单间，走廊两端通风，构造状如筒子，它面积狭小，每个单间大约有十几平方米，空间局促。走廊、卫生间乃至厨房都是公用的，隔音也不好，晚上邻居稍微有个动静，听得一清二楚。 ^uV=|1<%  
福利分房、农村自建房、城郊小产权房，这些房子消失的速度，远远超出了我们的想象，十数年间，就被高楼大厦所取代。 85}S8\_u  
数据显示，2018年房地产销售额达15万亿元，开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。截止2017年，我国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，均为世界之最。 d,5,OJY2f  
凡事总有利弊，提升了大部分人生活质量的同时，楼市似乎变成了真正意义上的“水泥笼子”，放眼望去，“混凝土丛林”的规模日趋庞大。 ]B2%\}c  
与此同时，人均居住面积、空置率不断走高。 _spW~"|G  
统计局最新公布的数据显示，截止2018年底，城镇人均居住面积已经达到了39平米，西南财大去年发布的报告称，我国城镇空置房屋总量已经达到了6500万套，房屋空置率达22.4%。 ,pTj'I  
正是在这种情况下，2019年的楼市，首次出现了三个消息。 )8Q;u8jm1  
第一，房地产“引擎”转换，从“购地驱动”到“施工驱动”。 j*6>{_[  
什么意思呢？以前的房地产投资额，靠的是房企不断拿地、争“地王”来实现，现在的房地产，只能靠施工建筑安装的费用来支撑。 _{ Np_(g  
8月23日，中信建投宏观分析师黄文涛发布研报指出，2018年土地购置费贡献了全部的房地产投资增量，建安工程、设备工器具购置的拉动率都为负。这种情况在2019年得到改善，土地购置费的拉动率显著降低，建筑工程的贡献转正，拉动房地产投资增速回升。 J4woZ{d  
说白了，这种转变意味着房地产“引擎”的改变，开发商丧失了以往拿地的热情，只愿意把在建项目有条不紊地完成。 +~7x+6E  
房地产驱动变成以施工为主，意味着我们即将告别“高价地”的时代，房企把手里的项目交工之后，不会再向土地市场投入重金。 .7<6 zG6J  
第二，集体土地入市，影响深远。 ?niv}/'%O  
据第一财经报道，土地管理法的修订工作进展可谓“神速”，集体经营性建设用地入市有望全国推开。土地管理法修正案草案将在北京8月22日至26日审议，这已经是该草案在八个月内的第三次上会审议，距离二审也仅仅过去两个月。 ns&3Dh(IVP  
中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎表示，如果集体经营性建设用地直接入市，增加了产业用地，现在搞特色小镇、搞乡村振兴的地从哪来，这就是一个有效渠道，还增加了农民收入。 x@p1(V.  
更重要的是，目前全国大约有4000万亩存量集体经营性用地，改变了原先地方通过卖地增收的办法，未来的房地产市场，既有大量的潜在供应平抑房价，又能将这些增量地块发展为“租赁市场”，各城市需要更多的考虑转型，这也是难得的“增量效应”。 u]766<Z  
第三，二手房交易中的违约现象明显增多。 Hz>_tA"^T  
这个消息有点特殊，据《信息时报》8月23日报道，今年处于房价波动期，二手楼交易中的违约现象明显增多：买卖双方约定延迟交易，却遇到楼价上涨、业主反悔；签订合同后，楼价波动，业主迟迟不办过户手续，有的地方二手房价下跌，买家又开始犹豫不定。 ,SF>$ .  
为什么会出现这种现象？原因很简单，2019年的楼市，不再是以往“普涨普跌”式的格局，各线城市出现分化，有的城市新房限价盘供不应求，二手房也随之上扬，有的城市因为房价倒挂差价过大，造成二手房无人问津，“冰火两重天”的格局下，有的卖家惜售，有的购房者反悔，构成了房地产市场特殊的“众生相”。 nu6p{_M  
正因为现在的楼市成了“水泥笼子”，我们才看到了这三个消息相继出现，楼市转型是大势所趋，房价步入“稳中有降”的通道，也是众望所归。 ~_]i'ii8  
中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，“赚房子涨价快钱的时代已经过去了”。 -T8'|"g  
梁中华认为，过去十多年，房地产企业通过拿地、建房，再销售给居民，赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上，如果能够承受8%的资金成本，说明项目的收益要远比这个高。 `'vNHY  
因为房价涨得快，涨的猛，所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期，所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱，只会赚钱。 kM;}$*?  
但是，以后的楼市，步入“稳中有降”的趋势，谁也不敢保证盖房、买房、卖房能够铁定赚钱，相反，亏钱的概率倒是越来越高了，曾经的“刚兑”预期直接被打破，赚“快钱”就成了历史。 <
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假设明年房价涨幅只有2%，购房者的融资成本却达到了8%以上，买房就成了必然“亏钱”的举动。 v[b|J7k  
这种情况下，持有十年或二十年的房子，考虑到叠加未来的房产税、物业费、水电暖气费、房屋折旧费各类成本，房子挂出去之后，哪怕是“打折”都卖不动。 h`@z61UI  
专家的观点很明确，以后的房子，无法赚“快钱”了，降价、打折、促销这些手段，就算用尽了，也不见得有多少“接盘侠”会买账。过去二十多年，我们见证了“水泥笼子”的诞生，未来十年，我们将看到越来越多的购房者变得更加理性