「楼市王炸」集体土地直接上市，无需经过征收，详细解读 E_FseR6
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国务院多部门联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！ qUCiB}
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这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。如此大范围的试点，离全国推广也不远了，,北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师为你带来解读与分析！ gCd9"n-e
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此举的重要看点 Z[|(}9v?~
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农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，土地成本将大幅降低，建设用地供应趋紧的现状将得到一定程度的缓解，这对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。 'H+pwp"M@
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依据传统的土地规划审批流程，任何需要搞建设的工程都需要申请适用国有土地，而将集体土地转变成国有土地中间还夹着一个征收程序，才能转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，只能供农户自己使用，是不能交易的。 I( pU_7mw
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中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道，由于政府垄断土地供应，所以房价、地价越来越高。而且，在征地环节中，往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。 V+_L9
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此举将产生什么影响？ 74QWGw`,
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第一：这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。 b bX2D/
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第二：大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。 ]x! vPIyq
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第三：“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。 P$\( Bd\76
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第四：由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。 gZ:)l@ Wu
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第五：未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。 J=5G<
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