上一篇文章《“史诗级”房地产救市政策后，房价还会不会暴涨？（一）》，从城镇化的角度来分析中国的房地产。得出了三点结论： #@BM1BpQ
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1，城镇化（率）与房价高度正相关，如果城镇化（率）见顶，意味着房价也就到顶了。 TC U |k ,
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2，中国房地产突飞猛进和房价的暴涨，主要得益于城镇化的大发展和人均居住面积大幅提升，这是根本因素，政策的作用是推波助澜，起的是催化剂的作用。 SAs'u"EB
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3，房子归根结底是商品，拉长周期看，价格最终还是由供需决定。 }@@1N3nnxV
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所以，凡是鼓吹城镇化还有巨大空间而炒作房价的，也该歇歇了。 ]=9%fA
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今天，我将从人口的角度来分析房地产的未来发展趋势，这是我的分析房地产系列文章的第二篇，后续还将有N篇，敬请关注。 GEA@AD=^f
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现在国内有两种说法，一种是“房价短期看政策，中期看经济，长期看人口”，另一种是“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”。 n$y1 k D
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无论哪一种说法，影响房价的因素中，人口都是非常重要的，且是共识。 ^]'p927
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城镇化是人的城镇化，房子是人用来住的，归根结底是人的购买需求，推动了中国房价长达20年上涨的牛市行情。 [rTV)JsTb
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我们经常看到媒体上的信息，我国的老龄化很严重，会导致房价下跌，真的是这样吗？ +x
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我们还经常看到网络上的信息，我国新出生人口不断减少，即便放开二胎政策也没有明显地改变少子化的趋势，必将会导致房价的下跌，果真如此吗？ [HF)d#A
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那么，我国到底面临哪些严峻的人口问题呢？ %P_\7YBC>
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到底是什么人口问题，会影响房价呢？ '7>Vmr 6
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中国人口负增长的时间点是哪一年呢？ tt|U,o
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我先抛出几个媒体的观点和网络上的热点人口话题，请大家带着疑问，跟随我一起逐步解开中国人口困局下的房地产发展趋势。
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一、人口老龄化与房价的关系 /qI80KVnN
人口老龄化主要有两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。 p: sn>Y
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老龄化必然导致房价下跌吗？ Q
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下图是日本老龄化走势图，从图中可以看到，按照国际标准，日本在1971年65岁及以上老龄人口占比首次突破7%，日本开始进入老龄化社会。 =eac,]31
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从人口结构看，日本1970-1990年老龄化上升趋势较为缓慢，64岁以上人口占比从7.1%上升至11.9%，而1990年后，日本老龄化进程加快，到2020年这一比例已经上升至28.4%。 ~l6e&J
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下图是日本的房价走势图，日本房价崩盘时间是1991年，也就是说日本进入老龄化开始20年后，房价才崩盘。 \_x)E]D
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因此，日本的经验告诉我们，老龄化并不一定导致房价的下跌，或者说老龄化对房价的影响有滞后性，周期大概是20年。 DLS-WL
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再看看我国的情况。 fbw {)SZ
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根据联合国人口署数据，中国2002年的64岁以上老年人口占总人口的比重达到7.08%，超过7%的临界点，中国进入老龄化阶段。【备注：我国的统计数据是2001年开始64岁以上老年人口占总人口的比重超过7%的临界点】 ]-x#zp;=
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但是，我们都知道，2000年进入新世纪后，我国的房价涨了5倍，部分地区和城市涨了十多倍，而中国的房价整体下跌是在2021年。中国2001年进入老龄化，2021年房价下降，跟日本的经验非常巧合。 ;i:U oyi
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所以，中国和日本的经验告诉我们，老龄化在短期内不会影响房价，老龄化对房价的影响，有极其明显的滞后性，周期大概是20年。 /
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下图是我根据统计局的数据制作的中国65岁及以上人口数量及占比的走势图，从图中可以看到，我国的65岁及以上老年人口在2008年之前稳步增长，老龄化缓步提升，并在2009年和2019年，我国的老龄化程度两次加速，且非常明显近期的加速度越来越快。
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到2021年底，我国65岁及以上人口占总人口比重已经达到了14.2%，虽然远低于日本和德国等发达国家，但是，老龄化加速的趋势令人担忧。 F,:F9r?l,H
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老龄化社会对社会和经济发展带来诸多挑战，简要总结如下。 GrM~ %ng
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老年人口整体上不创造财富，不利于社会经济发展和政府的财政收入。 }O1F.5I1
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老年人口整体上是消耗社会财富的群体，不利于储蓄的增加。 MIR17%G
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老年人口会增加医疗支出和看护费用，以及青年人的赡养费用支出，并加大政府的养老金支出压力。随着老龄化的深入，各个国家的养老金几乎都面临入不敷出的困局。而我国的特殊性又决定了，老龄化会直接挑战我国的医疗保障体系、养老金支付体系、家庭养老体系和社会保障救助体系。 7/*; rT
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银发经济导致整个社会的活力日益下降，暮气沉沉。 oR-_=U^
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下图是新中国后每年的新生儿数量，我将会从下图简单推算下中国的老龄化进程，以及对房价的影响。 | 0qk
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整体上，50后一共有2.01亿人，60后有2.39亿人，70后有2.17亿人，80后有2.21亿人，90后有2.08亿人，00后有1.63亿人，10后有1.63亿人。 Z @ I%ppd
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这里不考虑有些人提前离世，有些人长寿，就按照平均寿命进行估算。 ` gss(o1}
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目前，我国人均寿命是78岁。 :A[bqRqe
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从我的文章《“史诗级”房地产救市政策后，房价还会不会暴涨？（一）》中，通过简单计算，农民的平均寿命大概为73岁。 k*!J,/=k
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从今年开始，农村老龄人口离世进入高峰期（1949年+73岁=2022年），从而导致中国将会进入人口死亡的高峰期。 b7>; UX
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到2027年（1949年+78岁=2027年）中国的老人离世进入第二个高峰，离世的主要为城市老年人。 er qm= )
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进一步推算，2028-2037年，我国将会离世2.01亿人，2038-2047年我国将会离世2.39亿人，2048-2057年我国将会离世2.17亿人，2058-2067年我国将会离世2.21亿人，2068-2077年我国将会离世2.08亿人。也就是未来55年，我国仅仅离世的人口总数为10.66亿人。 eM9~&{m.
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即便是随着医学的进步，我国的整体寿命进一步提升。
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但是，要知道最长寿的日本人的平均寿命也就是83岁，日本人的饮食习惯和健康习惯、生活压力、人均收入、医学等等都比我国的要优秀，所以，人口平均寿命增加的空间非常有限，并且是一个非常缓慢的过程。这就像一个百米运动员，跑到9.8秒后，要想进一步提升哪怕0.1秒都会非常困难。 p19 Zxh
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并且，人均寿命的提升，只会延缓离世的时间点，不会改变结果。假设我国到时候的平均寿命也是83岁，也就是到2082年，最后一批90后也就是1999年出生的人将会整体上离世。 *Lh0 E/
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这是非常可怕的事情。我国是人口大国，改开40年的发展主要靠的就是人口红利，我国取得的诸多成绩很大程度上是建立在人口红利的基础上的。 e<C5}#wt
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我国是人口大国，历史上几千年，我国面临多次外敌入侵的时候，都最后转危为安。 qp{NRNkQ
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那么，人口大量离世，对房价有什么影响呢？ R K'( {1
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最简单的一点是，老年人基本都有住房，对新房整体上没有额外的需求，因此，随着老年人的不断离世，留下的房子将会是天文数字。 9CN / v
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从2027年开始，我国平均每年离世2000万以上的老年人（高峰期可能有3000万人），假设老年人是双口之家，也就是说，2027年开始，我国因为老人大量离世，每年将会留下超过千万套住房。这无疑会加大未来的住房供应，而少子化又决定了新需求太少，供需逆转后，房价未来的结果是确定的。 G 2jEwi
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二、少子化与房价的关系 t]@ Zd*
少子化，是生活压力加大和社会发展的必然结果。国际上通常认为0～14岁人口占总人口的比例在15%以下，为超少子化；15%～18%，为严重少子化；18%～20%，为少子化；20%～23%，为正常；23%～30%，为多子化；30%～40%，为严重多子化；40%以上，为超多子化。 y NDyh
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下图是建国后中国每年的新生儿数量，可以明显地看到，我国历史上三次明显的婴儿潮。 A?7%q^;
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但是随着计划生育的实施，生活压力的日益增加以及社会的巨大进步，我国的第四次婴儿潮消失了。 VJ$C)0xQA
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2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策；2013年12月，中国实施单独二孩政策；2015年10月，实施全面二孩政策。之后新生儿有一个集中生育小高潮后（跟历史上三次婴儿潮没法比），新生儿数量又开始下降。 #qn)Nq(
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2021年新生儿数量是1062万，距离历史上的婴儿潮高峰来说，大概是1/3，即便是对比婴儿潮的均值，也已经是腰斩了。 DC$
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下图是我整理的1990年至今的中国0-14岁人口数量和占总人口比重的走势图。 C$%QVcf
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从图中可以清楚地看到，我国在2000年后，0-14岁人口数量开始断崖式下降，且还在加速中，直到二孩政策后，才有一个小高峰后，又趋势下滑。 =}q4ked /
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这主要是80后的潜力被透支殆尽了。 , F *e^#>
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如果按照国际上的划分标准，我国已经在少子化和严重少子化的边缘了，人口形势不容乐观。 22 *t%{(
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0-14岁人口是未来创造财富的群体，是国家和社会发展的希望，也是未来购房的主力军，但是，凡是生育率低的国家如东亚的日韩，亦或者是欧美洲大陆的德法加拿大等国的经验都表明，政府出台的五花八门的刺激生育政策，几乎没有取得希望的效果。 JPpYT~4
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有机构预测，未来中国的每年出生人口将会快速下降到600万，如果按照这个进行估算，到2080年，我国仅仅能够出生3.5亿人左右。 q2 f/#"k
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而从第一章节可以推算出我国到2080年左右将会有10.66亿人离世，届时我国的总人口将会减少到7亿人。 T.|0;Eb
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少子化对房价的影响显而易见，一是0-14岁的人不需要自己购买住房，二是未来即便是工作了，数量太少，对房子的需求跟1990-2021年亦不可同日而语，我自己估算是整体上连20%的需求都不会有，如果考虑到上一辈留下来的住房，那需求将会更加悲观。 z44uhR h
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三、适龄劳动人口与房价的关系 BT#>b@Xub
适龄劳动人口是社会总人口中处于劳动年龄范围内的人口。在人的寿命期中，儿童阶段由于身体发育很不成熟，不具有劳动能力；在老年阶段，由于身体逐渐衰老而丧失了劳动能力。因此，人体只有在一定年龄阶段才具有劳动能力，从事各种社会劳动，成为劳动年龄人口。劳动年龄人口的年龄会由于地理自然条件和社会经济条件不同而有差别。 pUwX
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国际上一般把15-64岁列为劳动年龄人口，我国也在逐步推行延迟退休，因此，就按照国际惯例进行估算。 Bs
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下图是我整理的中国15-64岁人口数量和占总人口比重的走势图。 hZ#tB
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从图中可以清楚地看到，2010年是其中一个转折点，2010年前，我国的适龄劳动人口和占总人口比重快速增加，这就是人口红利的力量，带动了经济发展，也推升了房价。 SP*5 W)6
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为什么是2010年？1945年抗战胜利，1946年我国人口快速发展，1946年+64岁=2010年，时间节点跟2010年的转折点是吻合的。 JZt Ft=>q
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而劳动适龄人口在2010年-2016年整体上维持高位，从2017年开始出现比较明显的下降。 B`WfJ2*2
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原因还是老龄化。 pvM8PlYo]`
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而我国是2016年提出来的“房住不炒”，之后2017-2020年这几年整体上筑顶，2021年房价开始松动，2022年房价明显下跌。 ~d%Q1F*,=
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难道这是巧合吗？ U'lD|R,g
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太多的巧合就不是巧合了。 0F3>kp4u
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再来看前车之鉴的日本，日本1971年进入老龄化后，房价仍然上涨了20年，直到1991年才开始崩盘。 QbNv+Eu5
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下图是日本15-64岁适龄劳动人口数量统计，1992年见顶，并在1997年开始下降。 $XI<s$P%(%
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而日本的房价崩盘时间点跟日本适龄劳动人口见顶时间基本吻合。 ljis3{kn""
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也就是说，日本房价下跌，如果仅仅从人口的角度看，逻辑应该是，创造财富并对住房有确切需求的适龄劳动人口数量增长的时候，房价也是增长的。而一旦适龄劳动人口减少，房价就撑不住了。 k
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因此，即便当时日本央行没有通过加息戳破泡沫，我认为日本的房价泡沫也支撑不住。 %%Kg'{-:
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中国绝大部分城市的房价，已经超出合理区间好几倍了。 YH[_0!JY^
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统计数据显示城市人口住房拥有率高达96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。整体上我国已经不缺少住房了。 C&st7.
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结合上面三章的内容和数据，整理一下日本的规律和我国的现状： m Zh VpIUO
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日本1971年进入老龄化，房价上涨了20年，直到1991年房价崩盘；我国2001年进入老龄化，房价上涨了20年，2021年房价开始下跌； (g)@wNBW
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日本老龄化加速是在进入老龄化后19年的1990年，是在房价崩盘的转折点附近；中国的老龄化加速是在2019年，是进入老龄化后的18年； 'H'+6
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日本适龄劳动人口转折点是1992年，房价1991年崩盘；我国是2017年适龄劳动人口减少，时间节点比较接近。 e>> G4g
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这么多的巧合，大概率是历史发展规律的必然 LWL>hd
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所以，随着我国创造财富，对住房有确切需求的适龄劳动人口见顶并开始下跌后，且这些人基本都有住房的情况下，房价的方向也就确定了。 #-Rz`Y<&
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四、 中国人口负增长的时间点 vedMzef[@>
下图是我整理的中国的1978年至今的中国的出生率、死亡率和自然增长率的走势图。 _Ry. Wth
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从图中可以看到，死亡率缓慢上升（人口年轻化也就是人口红利）的同时，我国的出生率一直大幅高于死亡率，在上世纪婴儿潮的1980年代非常高接近24‰，死亡率很低，之后开始快速下降。 0oJ^ a^|
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2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策；2013年12月，中国实施单独二孩政策；2015年10月，实施全面二孩政策。这几年中我国的出生率维持震荡的走势，之后再次下跌，直到2021年，出生率7.52‰，死亡率7.18‰，自然增长率仅仅是0.34‰，当年净增加人口仅仅48万。 ,%'0e /
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因此，我推断今年开始，人口将会进入负增长时代，今年是人口负增长的元年。 }H#t( 9,U
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五、人口抚养比悲观走势下的房地产 /C:'qhY,
人口抚养比指总体人口中非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比。通常用百分比表示。说明每100名劳动年龄人口大致要负担多少名非劳动年龄人口（本文所说的适龄劳动人口的年龄是15-64岁）。 I:_* 8el&d
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11月4日，多部门发文支持个人养老金，这是对国家社保和企业年金的一个补充，本周末，我就先后收到了好几条短信和电话。 QO7:iSZJ
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为什么现在要出台个人养老金制度？ iXm||?Rnx
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首先，从政府的宣传口号来看，上世纪80年代是“计划生育好，政府来养老”，到90年代的“计划生育好，政府帮养老”，再到新世纪头十年的“养老不能靠政府”，12年的“延迟退休好，自己来养老”，15年的“一个难养老，再生一个好”。 7
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现在，养老靠个人的时代终于开始了。 U>+~.|'V9
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这背后，是养老压力的日益骤增。 :]^P ^khK
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1962年开始的第二波婴儿潮，一直持续到1975年，14年时间共计出生新生儿3.6333亿人，年均2595万新生儿，最高峰的时候接近3000万。 8$v7|S6 z
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今年是2022年，假设60岁退休的话，今年就要有2478万人（1962年出生人数）从缴纳社保摇身一变到领取养老金。在未来的13年内，也就是到2035年，将会有3.6333亿人从缴纳养老保险（农村也有，虽然额度低，有总比没有好）到领取养老金，里外里就是7.27亿人啊。这显然是不可承受之重，如果照此推算，2037年中国的养老金就会被领完。 z ^/ GTY
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从人口抚养比的角度来看，中国的少儿抚养比（0-14岁人口与15-64岁人口之比）在1980-2010年间下降明显，是全球少儿抚养比最低的国家之一。 0GYEt
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但是，中国的老年抚养比（65岁及以上人口与15-64岁人口之比）却在近几年不断加速。 M&ij[%i
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目前，中国的总抚养比已经突破了45%的水平，也就是说平均2个人要养一个人（少儿或者老人）。 k
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据联合国经济与社会事务部人口司在2017年发布的《世界人口展望2017年修订版》预测，伴随着人口结构的进一步转变和“人口红利”的衰减，预计2055年中国的总抚养比将超过75%，远远高于世界平均水平。 CdDd +h8
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因此，延迟退休是必然（虽然会造成挤压年轻人工作机会的困境），鼓励生育也是必然。 qZJ*J+
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结论，抚养比不断上涨后，适龄劳动人口的主要任务是抚养下一代并赡养上一代，因此，对购房形成了非常明显的挤压效应。 dn\F!
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六、人口困局下的房地产 >NRz*h #
我国面临几乎所有的人口难题。 )6Q0 f
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通过本文，可以得出以下结论： n+qVT4o
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1. 人口老龄化在短期内不会对房价造成负面影响，老龄化对房价的负面影响具有滞后性，日本的经验告诉我们滞后期大概是20年。 E)O|16f|>
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2. 我国的人口老龄化日益严重，在不久的将来，离世老人留下的房子每年至少千万套的级别，对房价形成巨大的利空。 0['"m^l0S
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3. 人口少子化短时间内不会影响房价，长期来看0-14岁人口是住房的需求者，但是又因为数量少，且离世老人留下的空置住房数量太过于庞大，长期来看对房价形成巨大的利空。 .Sr:" S rT
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4. 真正影响房价的人口因素是适龄劳动人口的数量，因为这是人口结构中，唯一创造财富且对住房有真正需求的群体。但是，当这些人数量下降，且都有住房后，房价的实质利空在2017年就确定了。 T#n1@FgC
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5. 今年是我国人口负增长的元年。 3rdfg
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6. 人口抚养比不断上涨后，适龄劳动人口的主要任务是抚养下一代并赡养上一代，因此，对购房形成了非常明显的挤压效应。 +z =%89GJ
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人口困局下的房地产，任何支撑的政策都是无源之水，无本之木。 ~y2 )&x
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