近来房地产行业的热度居高不下，那房价究竟是涨还是跌？ MLH CB Ri
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今天用几个扎心的数据告诉你，中国房地产的真实状态，和处于一个什么样的阶段！ IeYNTk &<
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这次的话题有点敏感，不知道会不会限流，看到的朋友就当是缘分！ }={@_g#
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保证只要你能认真看到最后，绝对会看第二遍！ k4LrUd
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2022年1~4月份，中国商品房的销售面积为3.97亿平方米，同比下降了20.9%，然后呢很多房地产商就觉得这个行情很差，房子卖不动了，整天一副要死要活的样子。 n! /0yR2S
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但是这才哪到哪，2021年也就是去年，我们卖出去了是17.9亿平方米的商品房，这个是什么概念呢，假定每套房子是按100平方米来算，那就是1790万套房子。 pJ/]\>#5
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那这个数字高不高呢？ {L7 Pha
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对比前几年还真的不算高，中国住宅的销售峰值是2018年，随后连续三年都很平缓，但是呢也不低，因为这几年的销售量一直高高在上，是一个无论容任何角度看都很高的一个数值！ KMIe%2:b5
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更重要的是中国不可能长期维持这个这么高的销量，别说销售量下降20.9%，那下降50%都只是早晚的事情！ { . 9BG&
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一套100平的房子能住几个人呢，三个人最基本的了吧，再不行两个人肯定是能住的。 { im ?tZ ,
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去年卖了1790万套房子，按照每套两人来计算，那就是接近3600万人！ &!X<F,
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但是呢人口撑不住了，2021年中国出生人口为1062万，那如果我们把出生人口和房子数量做个对比的话，，你会发现这人口数量明显对不上去。 1!MJ+?Jl
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当然，那1062万出生的都是孩子，真正需要房子的是20岁到30岁这类人群；2001年中国出生人口1702万人，随后呢十几年这个人出生人口一直在1500~1700万之间晃荡。 >o1d c*
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看起来好像这个1700万人对应了1700套房子，数据上是对上去了，但是有一个问题，一个青年真的需要一套房子吗？ :VlA2Ih&q
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现在独生子女多，那流行的无论是男女都是一人一套房，婚后合住一套；另一套租出去，所以呢1700万人买走了1700万套房子。 1cOR?=G~
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但我想问的是，如果都是一个人一套房，那人人都想拿出另一套去收租，那租给谁呢？ 2.%)OC!q&5
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1700万人结婚最多需要850万套房子，这已经达到人人都有房子的地步了，那还多出来的850万套房子卖给谁了呢？ $ uTrM8
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有人可能会说卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化，看起来好像是很对，但是如果我们用数据对比一下，貌似问题不是这么回事，而且还很严重。 zb9G&'7
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1998年到2021年，中国共销售正规的商品房是225.58亿平方米，毛估是2.25亿套；那其中2009年到2021年这12年间，中国销售的正规商品房是184.38亿平方，毛估是1.84亿套。 _S
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以上统计的数据，仅为统计局公开的商品房的销售面积，那些无产证的，私人的也是可以住人的，而且数量不少，但却不易统计。 =fRS UtX
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按照这个商品房算，两亿套房子至少可以住4~6亿人，如果考虑到四房的数量，那这个数据呢可能更为惊人，中国城市里有那么多人吗？ Y `j$7!j
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大部分的流动人口最后都回到了老家宅基地去养老，他们呢买不起城市的房子也没有兴趣卖买，攒够钱呢给孩子县城或是实力买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫的兴趣给自己再买一套。 c<|y/n
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无论从哪个角度来看呢，两亿套商品房都能满足中国人的居住需求了；如果销售面积不能下降，少个20%那房地产开发商就要死要活，那可真的是不行！ {FvFah
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很明显呢，中国房地产发展到现在这个阶段，我们不可能长期保持每年17亿平方米的一个销量，就算是各种政策手段都用上也保持不了几年。 hxL?6mhY
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中国的整个年度出生率，已经下降到了一千万人，二十年后就是这批人开始结婚了，从公开数据来看，中国的结婚人数高峰出现在2013年。 USyc D`
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2013年有1347万对新人结婚，随后呢数据一路走低，2021年仅有763万对新人结婚，这里面还包涵了二婚、三婚的一个数据，但应该也可以大体看出头昏的减少率。 B= d< L^
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2021年结婚的人呢，对应的应该是2000年之前出生的这些人，从这个数据来倒推的话目前的结婚数量虽然是近些年来历史的一个最低，但会是未来历史的一个最高。 S~aWun
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以后不大可能会出现超过这个数据的，而且会节节下降，以后的房子卖给谁呢？ ulsU~WW7r
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每年1700万套到底怎么卖？ % vUU
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在基本量上来看这个预测也是靠谱的，因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛，那应该在哪一年把房地产销售的数量从1700万套，下降至700万套乃至300万套呢？ 3!p`5 hJd
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好像哪一年这么降都不合适，肯定会有人反对，不仅是房地产开放商，也不会允许，至少每年降一点也是会有人反对的。 (%L /|F_
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每年都会有人说今年的经济形势不好，再等等等明年再说，然后呢明年复明年，你说这个怎么办？ !} h)
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考虑来考虑去，好像也没有一个更好的办法，按照每年1700万套的这个速度狂飙，再过五年呢中国存量商品房的数量将会超过3亿套。 Qz|T0\=V
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那即便把所有的私房和宅基地都拆成了平地，这3亿套也够中国人住了，所以目前呢这种情况肯定是撑不了五年的。 zG_n x3
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那现在，每年卖方的数量实在是高的有点离谱，如果卖房的数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总额持平行不行？ c_vGr55
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比如说，这个卖房的数量减半，房价提高一倍，这样呢房地产商内销售额不变，日子也会好过一点；那如果能做到倒是没有问题，但这方面的空间也已经被透支到顶了。 EF
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过去十年呢中国的房地产是量价齐升，成交量呢年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商这个财务报表都涨到了一个不可思议的地步。 5T#v &
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如今呢却是量价都到顶了，虽说我们强调租售比是1.5%，已经是老调重弹了，但这呢是本质的一个经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。 ?]D &D:Z?I
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每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重，那不涨基本就是亏，没量必然下跌这种情况还想用房价翻倍来解决销售金额的问题，那是不可能的。 k)I4m.0a5
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那么就要问了，房价还怎么能在这个时间段内能够翻倍，或者房租也怎么会出现这样的翻倍，在这个时间段内是绝对不可能的。 ]F+|C
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其实呢这种房贷失血的问题，远远比大家目前看到的要严重，多少人总是那这个几年前买房的人爆赚来举例子，说这批人已经赚翻了，这些人房贷基本都已经还完了，根本不用考虑房贷利息等问题。 qg#YQ'vWte
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那中国20年来销售了共2.25亿套房子，其中1.84亿都是在2009年以后卖出去的，这批人还贷不过才13年，还清的肯定有，但没还清的还在大多数。 o.!o4&W H
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还有一个更不好看的数据，2015年到2021年这六年，也就是房价最终暴涨的这一轮，中国总公司销售117.3亿平方的商品房，折合1.17亿套。 ?P +Uv
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也就是说中国销售的所有商品房里买在2015年之后的制高点背负巨额房贷的人群数量占比为总商品房数量的一半。 q3#[6!
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所以不要总那2001年这个买房的神话来诱惑后来的人，至少一半的的买房人都买在了2015年以后，如果房价暴跌跌倒2015年之前，那这批人怎么办，那可是1亿套房子。 %mmV#vwp
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从2018年开始算，到2021年最近4年买房的人是惨重惨，顶点中的顶点接盘从买房之日起就其实一直是亏得，这批人买房合计71.83亿平方，折合71万套房子，为中国有史以来销售商品房总量的1/3，这可不是一个小数目，属于很大，大到不敢触碰的雷，这个雷不能动也没人敢动。 gV.? Myy
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没有人敢让全国1/3的商品房业主亏损的惨重，但要维持现状就需要每年持续不断的卖出1700万套房子，或者持续涨价。 rB ". !b
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人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定了房价持续上涨也是不可以持续的。 i+O7," (@
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目前呢这种情况已经持续不了几年了，拼尽全国之力也就是三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了，但还有很多既得利益者，拼命的想要把这个雷弄的再大一点，总指望这个雷不会炸在自己手上，也许他们能够侥幸逃脱。 &6 s&nx
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但这个雷呢总归是要炸在某个人或是某些人的手上，一个一年出生1000万人口的国家，不吭需要每年1700万套房子，这个账是无论如何都算不过的。 -6DRX
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房地产进入大拐点，无非是个时间问题，一年时间过的是很快的，转眼2022年也已经快过去了，而我们已经没有几年了。 U 2YY
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希望那些房地产既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了，这个雷完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己是幸运的 J*rYw5QB
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