房地产作为我国经济发展的重要经济驱动力，同时也作为我国支柱产业之一，对我国城镇化进程功不可没，如果没有房地产，也不会提前进入小康社会，住建部副部长江万荣在“中国这十年”新闻发布会上指出，十年期间，我国住宅销售面积达到132.34亿平方米，平均每年13.2亿平方米，如果按照100平方米/套测算，平均每年解决1320万户家庭居住问题，除了商品房供应，保障安居工程也没落下，十年内投入14.8万亿元，建成棚改安置房5900万套，解决1.4亿贫困家庭居住问题。 gBrIqM i5
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正因为房地产有以上成绩，才使得我国城镇化率提升到64.72%，人均居住面积提升到41.76平方米，城镇人均收入达到47412元，人均GDP突破1.25万美元，然而时间进入2022年后，楼市开始出现明显疲软，据中指研究院统计数据显示，2022年1-9月房企销售排名100强累计销售额均值为540.8亿元，同比下降45%，自年初以来，100强房企销售额增长便稳定在负增长45%-50%区间，从销售额规模来看，销售额达到千亿房企数量从27家减少到15家，销售额达到百亿-千亿房企数量从148家减少到100家，楼市的寒意从冬季跨越到秋季，没有明显复苏迹象，并且随着楼市走进10月份，有种预感越来越强烈了。 f9#B(4Tgi
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楼市面临与2014年相同处境 J
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经常关注楼市的朋友或许会注意到，2014年时的楼市与今年极为相似。 rs! J<CRq
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2014年时，上半年楼市整体疲软，商品房销售面积约4.8亿平方米，同比下降6%，销售额约3.1万亿元，同比下降6.7%，全国房价均价出现下跌迹象，下半年政策开始发力，限购松绑、房贷利率下调、央行降息等促进楼市复苏政策接踵而至，更为重要的是，加大了棚户区改造力度，2013年和2014年棚改开工套数分别为323万套、470万套，这两年货币化安置比例仅8%，而自2014年起，连续三年棚改新开工套数超过600万套，并且货币化安置比例从2015年的29.9%提高到2017年的67.7%。 a-O9[?G/x
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2022年，楼市显得更加疲软，国家统计局公开数据显示，2022年1-8月份全国商品房销售面积额和销售额分别为87890万平方米、85870亿元，分别同比下降23%、27.9%，截止到8月底，全国商品房待售面积增加到54605万平方米，同比增加8%，其中住宅商品房待售面积同比增加15.1%。 A 8&%G8d
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与其说2022年楼市与2014年面临相同处境，还不如说2022年比2014年更难，毕竟2014年全国房价均价只有6324元/平方米，比目前的房价低30%，库存面积相当，现在的房价却是2014年的150%，当然，宏观之手并没有放任不管，今年以来，楼市调控次数超过700次，比去年全年楼市调控总次数还多，力度也更大，涵盖购房补贴、降低购房门槛、局部接触限购、降低购房成本（下调房贷利率）、鼓励房企让利卖房等政策，不过，在内行人看来，单靠政策促进楼市复苏还远远不够，楼市拆分来看。 _a c_8m
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促进楼市复苏，楼市新政一波接一波 ,A_itRHH
2022年以来，楼市政策可谓是千姿百态，除了常规的降低购房门槛、解除限购以外，还增加了购房补贴、一人买房全家帮、多次降低购房成本等。 G;, 2cu
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1.购房补贴 >j\zj] -"
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从5月份开始，全国已有包括义乌、柳州、黄山、淄博、遂宁、太原、德州、周口、大冶、连云港、泸州、资阳、乐山、岳阳、天门、上饶等超过30个城市出台购房补贴政策。 )LnHm
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比如临沂市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》指出，从2022年9月29日至2023年3月29日，购房者首次购买中心城市商品房，受益财政对其进行5万元购房补贴，同时对二手房实施契税80%补贴，还根据人才（博士、硕士、本科）分别进行30万元、10万元、5万元一次性购房补贴，根据临沂房价约8000元/平方米计算，相当于额每个平方最高可减3500元/平方米。
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2.一人买房全家帮 )M}bc1 _
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年初以来，已有邵阳、潮州、资阳、秦皇岛、珠海、赣州、沧州、池州、楚雄、唐山、咸宁、泉州、天津、马鞍山、深圳、海南、信阳、吴忠市、湖州、连云港、台州、定西、遂宁、滁州、绵阳等超过20个城市发布公积金贷款新政，在政策中均有提到子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。 |QX W$
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以四川绵阳为例，从2022年10月1日至2023年6月30日，在绵阳市购买新房，可提取配偶及双方直系亲属（子女、父母）住房公积金用于购房首付款和公积金贷款，意味着父母有公积金，子女没有公积金，子女在买房时也可以用父母公积金。 KJSN)yn\
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3.降低购房成本 m3.d !~U\
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买房过程中，对大部分普通人而言，购房成本最大的主要是房价和房贷，除了补贴以外，多地出台政策鼓励房企实行购房团购优惠，这样一来，相当于间接放开限跌令，对于现金流压力较大的房企而言，打折促销有了正当理由，要知道当年的恒大曾一度走“薄利多销”路线，除了放开“限跌令”降低购房成本以外，房贷利率也呈现下降趋势。 :#b[gWl0Ru
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住房商业贷款利率方面，今年以来房贷基准利率出现3次下调，从4.65%下调至4.6%，再从4.6%下调至4.45%，然后又从4.45%下调至4.3%，达到33年来最低水平，加上央行、银保监会给出的首套房不低于基准利率减20个基点下限，意味着房贷利率最低已达到4.1%水平，而央行、银保监会最新发布通知显示，从10月1日起，实行阶段性调整差异化住房信贷政策，意味着房贷利率最低可低于4.1%。 E-&=I> B5
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无论是购房补贴还是一人买房全家帮，甚至是不断通过下调房贷利率降低购房成本，都表明楼市宏观调控政策开始倾向于购房者，这也是继房子不好卖之后的基本操作。 r@wWGbQ|L
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走进10月份，有种预感越来越强烈 F*hs3b0Db
从以上楼市调控可以看出，为了促进楼市复苏，调控从全国一盘棋演变成地方“一城一策”，地方城市在楼市调控上有了更多主动权，长远来看，有利于地方城市楼市复苏。 AvhmN5O =
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然而，楼市调控越有利于购房者，越让买房人有种不妙的感觉：房子贬值，原央行副行长吴晓灵曾坦言，在泡沫中狂欢的日子不多了，最好潮水褪去后的准备，是每个国家、每个人都需面对的现实，我国房地产高速发展超过24年（1998年起），房价从2000元/平方米不到上涨至现如今1万元/平方米，到底有没有泡沫呢？根据国际惯例，公认的房价收入水平在3-6倍，通过人均可支配收入计算，2000年我国平均房价收入比约5.5，在合理房价收入比水平内，而到2022年，房价收入比已然达到11.8，购房压力超过合理水平，也突出房价过高的事实，房价过高滋生的房产泡沫，需要不断注入资金才能维持泡沫不破裂，而一旦资金无法支撑房价上涨，潮水就有褪去的可能性，当下正好出现挽救楼市的热潮，房产贬值的预感更加强烈了。 00<iv"8
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买房该不该趁早？ Jw9|I)H
阿里巴巴创始人马云曾在给员工的一封《未来的年轻人，要学会租房子》内部信中提到，买房，是因为对未来、对工作有信心，言外之意便是如果对工作和未来没有信心，也就不会选择买房了，如果是在90年代，买房可确保稳赚不亏，但是现如今，越来越多鼓励买房政策出台，反而更加令人担忧，眼下的购房成本、购房门槛的确降低，买房也比过去两年容易，不过当下经济增长趋势还处于波动阶段，未来的收入、生活还未尝可知，不确定因素仍然较多，比如疫情、国际局势等。 1 jQz%^~
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所以说，针对今年的楼市和经济环境，买房该不该趁早最好还得深思熟虑，在笔者看来，楼市告别高速发展既成事实，未来房价上涨的空间也不会很明显了，买房还得根据自身经济情况酌情考虑，随着国家大力发展保障安居住房（长租公寓、住房租赁、公租房、共有产权房），不一定非买房不可，当然，如果未来工作预期较好、收入可观，买房还是很有必要，毕竟也是家庭一笔重要资产。 < R0c=BZ>
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