楼市调控,梳理下来,不难发现: Az?^4 1r8
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限购,限售,限贷,限涨,限跌,各种限制政策伴随楼市,房价却出奇地从2000年约2千元/平方米上涨到2021年约1万元/平方米。 (v0Q.Q@<
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降首付比例,降房贷利率,减免税费,提高贷款额度,鼓励贷款,增设购房补贴,房价却齐刷刷的跌回万元内,宽松性购房政策,销售面积却逐月下滑。 NOAz"m+o
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两个不同时期的楼市现状,赤裸裸地表明,楼市,还是由市场说了算,购房需求足够大时,再多的限制也阻挡不了房价上涨步伐,购房需求减少时,再多的鼓励措施也难恢复如初。 7#N= G
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长一直以来关注楼市变化的朋友,大多已经看观察出这个现象:从“限跌令”到鼓励买房,楼市的风向彻底变了! p gv, Su
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限跌令,成为楼市最后的倔强 f&Sovuuh
楼市限跌令,首次出现在2021年8月的湖南岳阳,降价不得超过备案价的15%,否则不予网签备案。 #z*,-EV|
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而本次的限跌令,与其说是湖南岳阳的限跌令,不如说是为恒大量身打造的限跌令。 e+m(g
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限跌令出台前2个月内,岳阳的房价从7200-7400元/平方米均价突然跳水到6500元/平方米左右,单月降幅超过13%,其中恒大所开发的三个楼盘,均价甚至不超过6000元/平方米,最低的岳阳恒大华府均价仅5400元/平方米,而融创、保利开发的楼盘均达到8000元/平方米以上,要知道2018年上半年,不少岳阳的楼盘房价曾达到1万元/平方米以上,在当时看来,岳阳房价跌到6500元/平方米已是底线,但是放到现在来看,并不觉得吃惊,目前岳阳新房均价探底趋势已达到约6100元/平方米。 \mt Y_O
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对于任何地方城市而言,都存在“喜房价上涨而厌房价下跌”现象,房价越涨土地才越有价值,加上本身恒大就属于招商引资企业,拿地和税收优惠普遍高于本地企业,恒大借着土地便宜,却想着快速变现,完全不按照剧本出演剧情,自然引起导演不满。 ),%@X
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然而,恒大不容易,尤其是成为龙头房企后的恒大,少不了受到地方城市邀请,每次招商引资都盛情难却,房地产本身又属于资金高周转行业,房子作为商品,就得遵循市场客观规律,作为生产方,需求才是上帝,顾客不买单,价格过高将毫无意义,要知道,房子本身不同于黄金、石油、稀有金属等稀缺产品,随着年限拉长,连保值都不一定能够实现,谈何增值。 LS-_GslE7\
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所以说,限跌令,其实是楼市最后的倔强,事实上,上层设计也十分清楚房价虚高,只是短时间还难以接受摆脱土地依赖事实罢了,拿最简单明了的房价收入比来衡量,不难发现,当以人均居住面积、人均可支配收入来衡量时,2000年时的房价收入比仅5.5,完全符合国际上公认的3-6水平,然而2021年全国年用人均居住面积和人均可支配收入测算下来,房价收入比已经达到11.8,是合理区间的2-4倍,加上城镇居民的消费并不低,购房压力越来越大,导致人们生育意愿达到最低水平,同样的道理,放在上世纪90年代,结果完全相反,计划生育反而限制不住人们多生的意愿。 e!k4Ij-]
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从“限跌令”到鼓励买房,楼市风向彻底变了
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2022年,可以说是楼市风向转变的一年,标志着我国经济发展进入新阶段:不再依赖房地产拔高经济增长。 G]Im.x3O-
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据不完全统计,截止到8月底,全国楼市调控总次数累计超过700次,是近五年以来最为频繁的一年,而今年以来,楼市最大的不同之处在于调控方向改变,朝着鼓励人们买房方向进行放松性调控。 cwHbm%
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比如号称“一人买房全家帮”的鼓励买房政策。统计下来全国已有天津、秦皇岛、唐山、珠海、咸阳等20余成出台此类政策,直系亲属之间可以提取公积金余额用于买房人支付首付款,还可以逐月提取公积金为其偿还月供。 cI@'Pr4:FJ
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比如补贴购房款政策。自年初以来,不少城市陆续推出购房补贴政策,9月份以来,包括浙江湖州、杭州淳安、浙江兰溪、湖南浏阳、浙江绍兴、山东聊城、江苏泰州等多个城市出台各式各样的购房补贴政策,贴息、契税减免、补贴购房款、发放消费券等方式应有尽有。 9zLeyw\
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不言而喻,调控收紧大部分出现在楼市火爆时期,而调控放松大多出现在楼市低迷时期,也侧面反映出一个论证:调控放松的范围越广、力度越大,说明楼市低迷程度越大、预期越不理想。本次楼市方向的彻底转变,也给购房者穿传达出更不理想的预期,毕竟目前所面临的库存压力不亚于2014年时期,并且当下的楼市环境,也没有大力度政策刺激楼市反弹的迹象,要知道当年股市的“熊市”,曾一度达到谷底。 3@0!]z^W
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2个信号出现,楼市风向或不得不转 GJF
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楼市的风向,已经从“积极下手”到“谨慎观望”阶段,除了投资性买房需求大幅降低以外,还与“2个信号出现”有关。 Pvm pWa
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一、居民收入出现下滑预期,不敢盲目消费。 P|;v >
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根据国家统计局公布的2022年上半年居民人均可支配收入数据显示,1-6月份全国人均可支配收入为18463元,名义上增长4.7%,考虑价格因素实际增长只有3%,增速同比下滑7.9个百分点,要知道,除了2020年,我国历年人均可支配收入增速均保持在6%左右,收入增速的下滑,意味着消费预期下滑。 ZxCXru1
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上海公布的居民收支情况数据显示,2022年上半年居民人均可支配收入为38996元,同比下降3.4%,其中城镇居民人均可支配收入同比下滑3.3%,农村居民人均可支配收入同比下滑4.9%,此外,上海上半年新增就业岗位仅为25.29万个,比2021年上半年少14.94万个。 '+GYw$
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收入预期下滑后,捂紧钱袋子的现象却增多了,央行发布的上半年居民存款数据显示,上半年人民币存款总增加18.82万亿元,其中住户存款增量达到10.33亿元,占比高达54.89%,无独有偶,央行在二季度问卷调查数据结果也出现明显变化,倾向于更多储蓄的居民占比达到58.3%,比一季度高出3.6个百分点,更多消费和更多投资占比仅为23.8%、17.9%。 F}B2nL
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在收入预期出现明显下滑的现状下,买房的积极性自然不容乐观,回想起阿里巴巴原董事长马云曾表露的观点,马云给员工的一封《未来年轻人,要学会租房字》内部信说到,“为什么买房子,买房子是因为对自己有信心,对未来有信心,对经济、工作有信心”,马云的这番话如果放在过去10年或许并不适用,毕竟过去十年是房地产最辉煌的十年,然而这番话放到2022年,显得十分契合,犹如一面镜子,真实的照出当下买房人现状,信心不足。 aCfWbJ@qiG
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二、国家对楼市定位有着明显变化,不再倾注精力追求房地产高增长 zP$"6~.
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首先是自2022年1月1日最房企融资实行“三道红线”管理以来,丝毫没有动摇的迹象,造成2022年以来土地出让几乎全部由国资公司兜底,这几乎在国家所谋划的意料之中,如果国家有意继续追求高增长,势必会放弃对房企的融资约束,显而易见,国家对楼市定位有着明显改变,即放弃商品房单一结构方式发展房地产,而是大力推动“租购并举”来完善房地产整体结构。 zRR^v&.9K
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其次是房地产本身就面临改革边缘,9月14日在北京举办的“中国这十年”新闻发布会上,住建部发言人总结了过去十年我国城镇建设所取得的成绩,城镇化率达到64.72%,人均居住面积达到41.76平方米,商品房累计销售面积达到132.34亿平方米,在笔者看来,这样的总结还有另一层意思,过去的十年已经成为过去式,接下来要开启“新篇章”,而“新篇章”中提出一个新鲜词汇,即推进房地产供应侧结构改革,所谓侧结构改革,指的是从供应端引导房地产发展,最直接的体现在于土地供应扩大,通过扩大土地供应来让房地产实现软着陆,达到市场调控效果,这样一来,土地供应增加,投资性房产,基本没有机会了。 J!QIMA4{
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最后是国际局势不明朗,我国要加快建设现代化强国步伐,也就是产业发展需要加快往高新技术产业倾斜,至于如何倾斜,不妨大胆预测一下:引导市场资金流入高新技术产业中,就像当年推动房地产发展那般,宽松型融资政策往高新技术产业靠近,吸引市场资金通过股票、基金流入到高新技术产业中,同时引导银行降低存款利率,让存款部分流向潜力较大的高新技术领域,投资不再重点倾向于房地产,本身就是看透不说明的事实。 7VLn$q]:
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当然,楼市风向虽变,但刚性需求依然存在,不同之处在于,依靠刚性需求拉动楼市发展,动力不会很大,可以预见的是,未来楼市,求稳才是主基调,指望投机性买房增值,就不要抱有幻想了,毕竟未来房子还会越来越多。