楼市调控，梳理下来，不难发现： wpWZn[j
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限购，限售，限贷，限涨，限跌，各种限制政策伴随楼市，房价却出奇地从2000年约2千元/平方米上涨到2021年约1万元/平方米。 ekW#|
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降首付比例，降房贷利率，减免税费，提高贷款额度，鼓励贷款，增设购房补贴，房价却齐刷刷的跌回万元内，宽松性购房政策，销售面积却逐月下滑。 \[G"/]J
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两个不同时期的楼市现状，赤裸裸地表明，楼市，还是由市场说了算，购房需求足够大时，再多的限制也阻挡不了房价上涨步伐，购房需求减少时，再多的鼓励措施也难恢复如初。 Mp QsM-iW
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长一直以来关注楼市变化的朋友，大多已经看观察出这个现象：从“限跌令”到鼓励买房，楼市的风向彻底变了！ Sd F+ b+P]
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限跌令，成为楼市最后的倔强 #_Zkke~{
楼市限跌令，首次出现在2021年8月的湖南岳阳，降价不得超过备案价的15%，否则不予网签备案。 [!C!R$AMa
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而本次的限跌令，与其说是湖南岳阳的限跌令，不如说是为恒大量身打造的限跌令。 !LQzf(s;
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限跌令出台前2个月内，岳阳的房价从7200-7400元/平方米均价突然跳水到6500元/平方米左右，单月降幅超过13%，其中恒大所开发的三个楼盘，均价甚至不超过6000元/平方米，最低的岳阳恒大华府均价仅5400元/平方米，而融创、保利开发的楼盘均达到8000元/平方米以上，要知道2018年上半年，不少岳阳的楼盘房价曾达到1万元/平方米以上，在当时看来，岳阳房价跌到6500元/平方米已是底线，但是放到现在来看，并不觉得吃惊，目前岳阳新房均价探底趋势已达到约6100元/平方米。 8=@f l
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对于任何地方城市而言，都存在“喜房价上涨而厌房价下跌”现象，房价越涨土地才越有价值，加上本身恒大就属于招商引资企业，拿地和税收优惠普遍高于本地企业，恒大借着土地便宜，却想着快速变现，完全不按照剧本出演剧情，自然引起导演不满。 DS+BX`i%#p
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然而，恒大不容易，尤其是成为龙头房企后的恒大，少不了受到地方城市邀请，每次招商引资都盛情难却，房地产本身又属于资金高周转行业，房子作为商品，就得遵循市场客观规律，作为生产方，需求才是上帝，顾客不买单，价格过高将毫无意义，要知道，房子本身不同于黄金、石油、稀有金属等稀缺产品，随着年限拉长，连保值都不一定能够实现，谈何增值。 ]s0GAp"
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所以说，限跌令，其实是楼市最后的倔强，事实上，上层设计也十分清楚房价虚高，只是短时间还难以接受摆脱土地依赖事实罢了，拿最简单明了的房价收入比来衡量，不难发现，当以人均居住面积、人均可支配收入来衡量时，2000年时的房价收入比仅5.5，完全符合国际上公认的3-6水平，然而2021年全国年用人均居住面积和人均可支配收入测算下来，房价收入比已经达到11.8，是合理区间的2-4倍，加上城镇居民的消费并不低，购房压力越来越大，导致人们生育意愿达到最低水平，同样的道理，放在上世纪90年代，结果完全相反，计划生育反而限制不住人们多生的意愿。 bk0<i*ju7(
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从“限跌令”到鼓励买房，楼市风向彻底变了 EERCb%M 8Z
2022年，可以说是楼市风向转变的一年，标志着我国经济发展进入新阶段：不再依赖房地产拔高经济增长。 E9b>w P
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据不完全统计，截止到8月底，全国楼市调控总次数累计超过700次，是近五年以来最为频繁的一年，而今年以来，楼市最大的不同之处在于调控方向改变，朝着鼓励人们买房方向进行放松性调控。 @Gw.U>"!C
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比如号称“一人买房全家帮”的鼓励买房政策。统计下来全国已有天津、秦皇岛、唐山、珠海、咸阳等20余成出台此类政策，直系亲属之间可以提取公积金余额用于买房人支付首付款，还可以逐月提取公积金为其偿还月供。 Ng1bjq}E2
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比如补贴购房款政策。自年初以来，不少城市陆续推出购房补贴政策，9月份以来，包括浙江湖州、杭州淳安、浙江兰溪、湖南浏阳、浙江绍兴、山东聊城、江苏泰州等多个城市出台各式各样的购房补贴政策，贴息、契税减免、补贴购房款、发放消费券等方式应有尽有。 XqU0AbQ
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不言而喻，调控收紧大部分出现在楼市火爆时期，而调控放松大多出现在楼市低迷时期，也侧面反映出一个论证：调控放松的范围越广、力度越大，说明楼市低迷程度越大、预期越不理想。本次楼市方向的彻底转变，也给购房者穿传达出更不理想的预期，毕竟目前所面临的库存压力不亚于2014年时期，并且当下的楼市环境，也没有大力度政策刺激楼市反弹的迹象，要知道当年股市的“熊市”，曾一度达到谷底。 Aj]/A
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2个信号出现，楼市风向或不得不转 S}VN(g
楼市的风向，已经从“积极下手”到“谨慎观望”阶段，除了投资性买房需求大幅降低以外，还与“2个信号出现”有关。 fRxn,HyV
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一、居民收入出现下滑预期，不敢盲目消费。 DQ } &J
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根据国家统计局公布的2022年上半年居民人均可支配收入数据显示，1-6月份全国人均可支配收入为18463元，名义上增长4.7%，考虑价格因素实际增长只有3%，增速同比下滑7.9个百分点，要知道，除了2020年，我国历年人均可支配收入增速均保持在6%左右，收入增速的下滑，意味着消费预期下滑。 1Q=L/k eP
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上海公布的居民收支情况数据显示，2022年上半年居民人均可支配收入为38996元，同比下降3.4%，其中城镇居民人均可支配收入同比下滑3.3%，农村居民人均可支配收入同比下滑4.9%，此外，上海上半年新增就业岗位仅为25.29万个，比2021年上半年少14.94万个。 g##<d(e! }
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收入预期下滑后，捂紧钱袋子的现象却增多了，央行发布的上半年居民存款数据显示，上半年人民币存款总增加18.82万亿元，其中住户存款增量达到10.33亿元，占比高达54.89%，无独有偶，央行在二季度问卷调查数据结果也出现明显变化，倾向于更多储蓄的居民占比达到58.3%，比一季度高出3.6个百分点，更多消费和更多投资占比仅为23.8%、17.9%。 @HTs. 4
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在收入预期出现明显下滑的现状下，买房的积极性自然不容乐观，回想起阿里巴巴原董事长马云曾表露的观点，马云给员工的一封《未来年轻人，要学会租房字》内部信说到，“为什么买房子，买房子是因为对自己有信心，对未来有信心，对经济、工作有信心”，马云的这番话如果放在过去10年或许并不适用，毕竟过去十年是房地产最辉煌的十年，然而这番话放到2022年，显得十分契合，犹如一面镜子，真实的照出当下买房人现状，信心不足。 wy^mh.= UX
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二、国家对楼市定位有着明显变化，不再倾注精力追求房地产高增长 ( /^?$~m "
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首先是自2022年1月1日最房企融资实行“三道红线”管理以来，丝毫没有动摇的迹象，造成2022年以来土地出让几乎全部由国资公司兜底，这几乎在国家所谋划的意料之中，如果国家有意继续追求高增长，势必会放弃对房企的融资约束，显而易见，国家对楼市定位有着明显改变，即放弃商品房单一结构方式发展房地产，而是大力推动“租购并举”来完善房地产整体结构。 L8f_^
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其次是房地产本身就面临改革边缘，9月14日在北京举办的“中国这十年”新闻发布会上，住建部发言人总结了过去十年我国城镇建设所取得的成绩，城镇化率达到64.72%，人均居住面积达到41.76平方米，商品房累计销售面积达到132.34亿平方米，在笔者看来，这样的总结还有另一层意思，过去的十年已经成为过去式，接下来要开启“新篇章”，而“新篇章”中提出一个新鲜词汇，即推进房地产供应侧结构改革，所谓侧结构改革，指的是从供应端引导房地产发展，最直接的体现在于土地供应扩大，通过扩大土地供应来让房地产实现软着陆，达到市场调控效果，这样一来，土地供应增加，投资性房产，基本没有机会了。 G*=&yx."E
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最后是国际局势不明朗，我国要加快建设现代化强国步伐，也就是产业发展需要加快往高新技术产业倾斜，至于如何倾斜，不妨大胆预测一下：引导市场资金流入高新技术产业中，就像当年推动房地产发展那般，宽松型融资政策往高新技术产业靠近，吸引市场资金通过股票、基金流入到高新技术产业中，同时引导银行降低存款利率，让存款部分流向潜力较大的高新技术领域，投资不再重点倾向于房地产，本身就是看透不说明的事实。 belBdxa{"
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当然，楼市风向虽变，但刚性需求依然存在，不同之处在于，依靠刚性需求拉动楼市发展，动力不会很大，可以预见的是，未来楼市，求稳才是主基调，指望投机性买房增值，就不要抱有幻想了，毕竟未来房子还会越来越多。
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