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[购房交流]你住的房子可以撑多少年:当小区无法阻挡地走向衰败……[复制链接]

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楼主   发表于: 2021-09-22 10:25   , 来自:江苏省常州市溧阳市 东平网吧
O?A%  
从封顶开始,中国的房子到底可以撑多少年? 7d|1T'  
$bZ-b1{c C  
70,50,30? vo&h6'i>7  
cg9}T[A  
你错了,大部分撑不过20年。 z> DQ  
B/n~ $  
这个结果显然不可思议,可事实证明的确如此,中国修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败。当然这里的“撑”指的不是房子塌了,不能住了,而是居住体验已经跌破人们的预期。 e0Gs|c+6  
7(^F@,,@  
拿北京的某些老房子举例,典型有几个特征。 {&B0kjf  
?q2Yk/P  
1、垃圾处理失控,打扫和清洁处于瘫痪状态。 yA_ly <  
2、楼道门禁被破坏,楼道贴满标签无人管理 V+l7W  
3、公共场所被私自占用,摆放杂物等 '(N(k@>{  
4、绿化杂草丛生,狗屎成堆,绿化带停满私家车 mDD96y  
5、电梯使用寿命达到极限,但还没有有效解决方案 Zp<#( OIu  
有人说,这些还是问题?聘请一家品牌物业不就行了吗!至于电梯翻新,也简单,家家户户出点儿钱找一家电梯公司…… Q0x?OL]A  
dIhfp7|  
这是局外人说的话,如果你现在身处20年以上的小区中,你完全不会这么说,毫不夸张地讲,90%的小区都无法解决这样的事情。 F`{O  
0,.|-OZ  
小区走向衰败,是无法阻挡的。
灵魂还是金钱
&_hEM~ {  
 +`ov1h  
前段时间,一个老同学就被此事折磨得睡不着觉。在几度周折后,最终选择在疫情过后换房,按她的话讲,自己纵使有回天神功,也无济于事。 oJ" D5d,  
|m@>AbR5dk  
这位老同学是海淀某科技公司高管,几年前选择在海淀以高价6万/平米,买了一套90年代的二手房,完全是出于房子的学位价值,自己的通勤时间也比较短。 # kNp);  
8?: 2<  
但这几年来,每天被小区问题折磨,已经深感疲惫。例如自己每天乘坐的电梯,每次到达一层的时候都要“咯噔”晃一下,心惊胆战。电梯已经几十年了,真担心哪天咯噔一下就掉到负一层。 +|5 O b  
D+~*nc~ g  
小区绿化更是惨不忍睹,之前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪,但这几年小区里突然狗养的多了,草坪里都是狗屎,无人打理。还有秃了的地方,则是业主带孩踢球、游戏的杰作。 e5 zi"~  
防盗门形同虚设,隔三差五就被人搞坏,溜进来贴小广告喷电话号码的人。自己有一次还逮住一个,大吵了一架,结果贴小广告的变本加厉,自己门口的鞋子还被偷走一只。 )vVf- zU  
)"6"g9A  
这位老同学不是没做过努力,身为高管平时强势,哪能受得了这气。于是准备组织业主们准备引入一线品牌物管,换装电梯,为此还成立了“拯救社区行动小组”。 1cRF0MI  
e+VE FWz  
为此她找了小区里几个有号召力的热心业主成立了“业委会”,召开业主大会,讨论相关事宜。然而这一步,用她的话来讲,就已经“折了半条命”。 h9iQn<lp4.  
! R3P@,j  
每次开业主大会,一半业主都无法参加。基本都在推脱,要么是家里孩子开家长会,要么公司加班,要么家里老人生病,总之,能不来就不来。 R?- zJ ;  
=#<bB)59  
最后采取一栋楼一个代表的方法,终于开展了工作,在经过2天的交流后,讨论的结果让人失望。 X{6a  
CY[3%7 fv  
小区一直以来物业费都是1块3毛钱,在当年定价的时候还算北京四环比较贵的,附近小区中基本都是这个水平。然而这样的物业费,当下的物业服务已经算是靠谱的。 $4)L~g|  
1~LfR  
换句话说,如果想换物业,按照现在的费用,根本请不来一线品牌,只能找一些服务更少的地痞公司。隔壁小区前几年因为物业更换,还发生了物业和业主互殴事件,还登上了报纸。 v*<rNZI  
koD}o^U#  
破解之法唯有提高物业费。还有换电梯,需要提取公共维修基金。提取维修基金需要在业委会的基础上,2/3的业主投票同意才可以进展。 u!F\`Gfm_  
KHJ wCv  
涉及金钱,就是触及灵魂。 C=cn .CX  
]?oJxW.  
提高物业费这件事来说,天王老子都无法推动。 pQC|_T#u  
s| Q1;%T j  
有的业主的房子是出租的,自己也不住,物业好坏跟自己有什么关系?甚至有位业主说,电梯咯噔一声挺好的,说明到了一楼,已经习惯了。还有业主说,自行车放在外面多不安全呀,楼道里挺好的。 nXI8`7D  
c813NHW  
有的业主还说,换电梯干啥,自己住在3楼,每天还靠这个健身锻炼身体,电梯用不到。 9nFWJn  
KH=3HN}  
这位老同学,拿着投票箱,每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票。最后发现,每个业主对居住环境的需求根本不同,有的愿意花3块、甚至5块,改善环境,有的分文不掏,认为现在的环境已经很不错了。 DxpJP,wY3  
Y3(I;~$!  
而且不掏钱的人,没有任何惩罚,小区改善与否他们都是获利方,而那些花了钱,想去为社区做贡献的业主,反而成了亏损方。这个根本矛盾无法解决,最后大家反目成仇,开始怪这位老同学: yaWY>sB  
MEp{&#v|1  
凭什么? b0@K ~O;g  
gwXmoM5  
这让我想到了一本讲“公共关系”,书中的一段话。“任何公共资源,或者公共福利的可持续发展,取决于恶人的数量,一小部分恶人的错误,要靠一大部分好人去买单,在长期不公平的影响下,久而久之,公共关系破裂。” S{f,EBE  
%f1IV(3Qc  
举个例子,有的业主为了方便,在社区草坪上和自家小孩儿踢球,草坪秃了,还得大家去筹钱种植。有的业主带着家里的狗,到处拉屎撒尿,臭气熏天,还得大家去请物业去处理。 Hr!$mf)h  
ux| QGT2LY  
最后,谁还愿意呆在这种环境下? G#6Z@|kVw  
vX}w_Jj>  
这位老同学得出的总结是,要想改善生活条件,就要努力赚钱,不断换新房子住,或者拼了老命换一套豪宅,类似于上海滩的汤臣一品那种,十几年房子和小区环境,焕新如初。 <8Nr;96IA  
7y)Ar 8!D  
我打趣道,房子能买得起,物业费你可真交不起。 fk>{  
;c DMcKKIA  
rX>b R/  
twbxi{8e.  
2
8ZM#.yB B  
GU/-L<g  
无法破解
H=g%>W%3  
`<| <1,  
不可否认,在一线核心城市的北京,老社区都能面临这样的窘境,何况往下数的二三四五线,乃至县城的社区? |>m'szca4  
8c_X`0jy  
而且值得注意的是,快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中。中国又是世界为数不多,以高层为主要居住类型的国家。如果你关注楼市,你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现。 [/VpvQ'  
X-,oL.:c  
前段时间就有一个县城的读者问我,为什么我们县城的人都爱买高层,而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房? RO%M9LISI  
!y'>sAf  
我一时没答上,询问了几个读者朋友后,大概的结论是,大家在县城没怎么见过高层住宅,带电梯的高层住宅高级,有面子。 o90g;Vog  
v&WK9F\  
而在开发商那边的解释是,地方批地太节制。能在一片土地上能创造出更多收益的,只有垂直发展,能盖几层算几层,地下也得掏空,能挖多深算多深。反正创造出来的空间都有人买单。 T:H~Y+qnt  
9& `";dg  
所以这几年,在2015年起步的大浪潮助推下,一夜之间,全国各地出现了大批大型高层住宅区。 S7#dyAX8  
j|N<6GSke  
当然这些大型高层住宅区,也有一定的优势。例如可以借助社区优势,做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。 a l6y=;\jZ  
#d/T7c#  
但是问题也同样出现了,物业是否有能力将最初的样貌维持下去? ~UNha/nt  
bqp^\yu-E  
答案大概率是否定的。 $8AW  
}Q]-Y :  
中国大部分社区的物业管理费用,一经交房,就相当于定了标签,雷打不动。但随着时间的推移,通货膨胀下,房价上涨,物价上涨,工资上涨,矛盾会越来越激化。 @pYC!;n+  
3]9Rmx  
10年前一个保安的工资可能一个月是2000元,那时候这个保安非常幸福,每天按时上班下班,给大家问好,但10年后这个保安的工资依然是2200元,他还会笑脸相迎吗?他肯定对这个工作充满厌恶。 ,9_O4O%  
Q .h.d))  
所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称,美国也能走完80年历程,香港高层密集,人满为患,小区环境依然井井有序,是因为国外的物业费会随时间调涨,而且有属于自己的市场体制和行情。现在的香港物业费,高达北上广深的5-10倍,一般人根本无法想象。 dGkw%3[  
8e,F{>N  
但这时候让业主集体给物业涨价30%可以吗?这拿我老同学的话来讲,“你会被社区所有人当作叛徒,信不信给你门上贴条子?” )Ho "b  
KZVdW@DY  
所以此事无解。 sK&kp=zu  
@ F $}/  
高层因为人口密度大,公共空间和设施使用率高,会致使整个社区的折旧率加速,同时因为人口多,声音嘈杂,很难管理,很难成立像样的业委会去监督物业水平。 ]FIIs58IM  
~K<h~TNP  
你会发现,社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的。 ,r]H+vWS  
]j6 K3  
业委会基本都是公益,没有工资,谁愿意去做免费劳动力? )cZHBG.0H  
8TP~=qU  
坏人破坏,好人买单,谁能约束坏人行径? '` 2MxRP  
vD?D]8.F~Q  
人们观点不一,物业矛盾重重,谁还会坚定缴纳物业费? $e--"@[Y  
z/f._Z(  
业主拖欠物业费,物业下调服务水平,更多的业主拖欠物业费,继续下调物业水平,你会发现这几年,大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。 Ak kF6d+  
d ePk}Sn  
U=69q]  
ju "?b2f  
3
Hc8He!X*#  
4Y2I'~'  
能避免吗
^H1m8=  
V+@}dJS  
那么未来的购房者,如何规避这种事情出现自己身上呢? ,Tegrz&G  
y"'p#j  
当然至于让你多赚钱,换豪宅这样的废话也没有理由去说。 rwP)TJh"  
% -A cA  
1IS1P)4_0  
首先第一条,买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平,查询物业资质,最好找到被服务5年的社区,观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地,小广告贴满楼道,这种小区不要碰。 ?b{y#du2a  
买新房时,如果两个楼盘的房价不同,一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的。 XM w6b*O  
3!fR'L/i  
要记得一文价钱一文货,这是行业规则。而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下,随着时间推移,物业管理水平会成为未来房价的增益部分。在房价增值面前,物业费不都是毛毛雨吗? cRD;a?0/6s  
F --b,,  
第二条,关心一下社区素质。 j%-Ems*H  
~ho,bwJM[T  
我有一个亲戚的小区是大学家属楼,住户一多半都是教师。所以在对待公共空间和设施的管理层面,有一定的自我约束力。 F8{gJaP x  
{B k` Zlki  
当初在更换电梯时,几个老教授出面,从成立业委会,完成业主大会,投票选择,引入一线品牌物业,只花费了半年时间。因为大家都懂得,小区环境维护好了,到时候房价增值,永远有自己一份。 Y;huT Z  
k} &wy  
当然大学教师家属社区并不多。你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区。所以得多花功夫去询问,例如去小区门口的保安递一包烟,问问小区拒交物业费情况,小区日常有没有业主矛盾,养狗的业主牵绳吗? Ka-o$o[^u`  
JehanF[  
第三条是资金允许的情况下,尽量不要买小开发商建的大型住宅区,还有农村回迁房和高低配住宅。 ]Sa#g&}T>  
hif;atO  
大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则,包括物业的引入也要较强的资金品牌实力,这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区,很容易加速沦为贫民窟。 YlGUd~$`"+  
ort*Ux)  
这不是危言耸听。 CsycR@[  
KW[y+c u.#  
提及农村回迁房,并不是对农村回迁房有颜色视角。而是绝大数回迁房,都存在着自己的特有生态。例如把楼道当作储物间的,还有在楼道里烧饭的,楼道里塞满电动车。把公共设施据为私有的案例常在。这对房产未来的价值影响很大。 V6HZvuXV!  
,Ww}x mq1H  
所谓高低配,就是在高端社区中,强制开发商配建保障房。近几年,因为政策因素,这样的住宅很多。为什么不能买? "5 ~{  
C,W_0= !e  
A:GqR;;"x>  
是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大,却共用一套物业服务和公共设施,阶级矛盾会长期存在。 HJ]e%og  
前两年在北京,一个高低配住宅区还出现了“暴力推墙”事件,原因是物业为了平衡利得关系,在社区中间架了一道“柏林墙”,为了隔离别墅和高层业主的公共设施。 Y9<[n)>+  
+ZW>JjP*  
高层业主受不了,联合起来一夜之间把墙推翻了。为此还大打出手,无法和解。 iQ8{N:58DN  
d v[.u{#tP  
一边说,我房子8万一平米,你4万一平米,你凭什么用我们辛苦买的绿地? f:&JKB)N  
R+(f~ j'  
另一边说,你8万一平怎么了?小区是大家共有的,只要在一个社区,公共的东西我都能用! 3ej237~F,L  
vfv?Qj R  
一个和尚挑水喝,两个和尚抬水喝,三个和尚没水喝,这个道理大家都懂,那么一千、两千个和尚呢? ~/-SKGzo-  
A^X\  
('C)S)98C  
大家只不过是想要一个能快快乐乐,长期居住的家而已。这一天能到来吗?
(post by :2021-09-22 10:25:23)
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沙发   只看该作者 发表于: 2021-09-22 10:54   , 来自:江苏省 移动
政府和开发商巴不得刚需10年就换一次房的挖 9ck"JMla  
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维豆奶 金币 +1 2021-09-22 - 来自溧阳论坛APP
钟锋 金币 +1 2021-09-22 - 来自溧阳论坛APP
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板凳   只看该作者 发表于: 2021-09-22 11:06   , 来自:中国 移动
太长 #xu1 eX0<  

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天使 
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地板   只看该作者 发表于: 2021-09-22 17:54   , 来自:江苏省 移动
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引用楼主山中老人于2021-09-22 10:54发表的  :政府和开发商巴不得刚需10年就换一次房的挖 (2021-09-22 10:54)  YQ d($  
yy8BkG(  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 t855|  

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引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的  : `:r-&QdU o  
GGHeC/4  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 Iy*Q{H3[  
7vPG b:y  
有政策的哇 \+U;$.)3  
#Cs/.(<  
 Y~^R^J  
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P;gd!Yl<-  
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A-myY30  

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引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的  : jc>B^mqx  
l&W:t9o  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 ,:-^O#  
}>,%El/  
政策市,准确说是结构市 VpbJe@*D  
Jz&dC  
IJPyCi)  
不惜一切代价保新建一手商品房 }4c$_  
0?I  
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3_ E}XQd  
Ya<KMBi3  
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6楼  只看该作者 发表于: 2021-09-22 20:34   , 来自:江苏省常州市 电信
二手房和拆迁房就不能买了 6rAenK-%  
j 2Jew  
因为政策不支持,我只能说这么多,中介千万别搞我啊 ^F/H?V/PX  

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引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的  : =)XC"kU p  
#c2JWDH1F  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 }Xy<F?Mh  
p4wXsOQ}  
兄弟,按照正常剧本,恒大崩盘后,肯定会有便宜性价比的房子 5A"OL6ty  
Aj2yAg  
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