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只看楼主 | 倒序阅读 | 使用道具 | 浏览器收藏 | 打印 [购房交流]你住的房子可以撑多少年:当小区无法阻挡地走向衰败……
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[购房交流]你住的房子可以撑多少年:当小区无法阻挡地走向衰败……[复制链接]

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楼主   发表于: 2021-09-22 10:25   , 来自:江苏省常州市溧阳市 东平网吧
h.eM RdlO  
从封顶开始,中国的房子到底可以撑多少年? ^EELaG  
Wy .IcWK  
70,50,30?  &;i "P  
;G |i^  
你错了,大部分撑不过20年。 ^n1%OzGK#  
A#8q2n270*  
这个结果显然不可思议,可事实证明的确如此,中国修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败。当然这里的“撑”指的不是房子塌了,不能住了,而是居住体验已经跌破人们的预期。 KLoE&ds  
<TGn=>u  
拿北京的某些老房子举例,典型有几个特征。 O.G'?m<: #  
}t9.N`xu  
1、垃圾处理失控,打扫和清洁处于瘫痪状态。 k o;># ::  
2、楼道门禁被破坏,楼道贴满标签无人管理 =U8Ek;Drp  
3、公共场所被私自占用,摆放杂物等 );V2?G`/  
4、绿化杂草丛生,狗屎成堆,绿化带停满私家车 *N'K/3 6;  
5、电梯使用寿命达到极限,但还没有有效解决方案 {-3LIO  
有人说,这些还是问题?聘请一家品牌物业不就行了吗!至于电梯翻新,也简单,家家户户出点儿钱找一家电梯公司…… O7d$YB_'  
7hP<f}xL  
这是局外人说的话,如果你现在身处20年以上的小区中,你完全不会这么说,毫不夸张地讲,90%的小区都无法解决这样的事情。 ({r*=wAP  
kIHDeo%K}  
小区走向衰败,是无法阻挡的。
灵魂还是金钱
<%.5hCTp97  
VKp*9%9  
前段时间,一个老同学就被此事折磨得睡不着觉。在几度周折后,最终选择在疫情过后换房,按她的话讲,自己纵使有回天神功,也无济于事。 fhPk EvJ  
Sr?#wev]rn  
这位老同学是海淀某科技公司高管,几年前选择在海淀以高价6万/平米,买了一套90年代的二手房,完全是出于房子的学位价值,自己的通勤时间也比较短。 O.aG[ wm8  
cH' iA.  
但这几年来,每天被小区问题折磨,已经深感疲惫。例如自己每天乘坐的电梯,每次到达一层的时候都要“咯噔”晃一下,心惊胆战。电梯已经几十年了,真担心哪天咯噔一下就掉到负一层。 Q?b14]6im  
N;Dp~(1 J1  
小区绿化更是惨不忍睹,之前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪,但这几年小区里突然狗养的多了,草坪里都是狗屎,无人打理。还有秃了的地方,则是业主带孩踢球、游戏的杰作。 >F1kR\!  
防盗门形同虚设,隔三差五就被人搞坏,溜进来贴小广告喷电话号码的人。自己有一次还逮住一个,大吵了一架,结果贴小广告的变本加厉,自己门口的鞋子还被偷走一只。 (jjTK'0[  
{7u[1[L1  
这位老同学不是没做过努力,身为高管平时强势,哪能受得了这气。于是准备组织业主们准备引入一线品牌物管,换装电梯,为此还成立了“拯救社区行动小组”。 j#r6b]k(Hv  
vo>d!rVCV  
为此她找了小区里几个有号召力的热心业主成立了“业委会”,召开业主大会,讨论相关事宜。然而这一步,用她的话来讲,就已经“折了半条命”。 `?T#Hl>j  
d) f@ 5/<  
每次开业主大会,一半业主都无法参加。基本都在推脱,要么是家里孩子开家长会,要么公司加班,要么家里老人生病,总之,能不来就不来。 Y3.$G1{#0w  
X cr  =  
最后采取一栋楼一个代表的方法,终于开展了工作,在经过2天的交流后,讨论的结果让人失望。 r{\1w t  
>r`b_K  
小区一直以来物业费都是1块3毛钱,在当年定价的时候还算北京四环比较贵的,附近小区中基本都是这个水平。然而这样的物业费,当下的物业服务已经算是靠谱的。 dzLQI}89+k  
\B F*m"lz  
换句话说,如果想换物业,按照现在的费用,根本请不来一线品牌,只能找一些服务更少的地痞公司。隔壁小区前几年因为物业更换,还发生了物业和业主互殴事件,还登上了报纸。 1"Z@Q`}  
j /=i Mq  
破解之法唯有提高物业费。还有换电梯,需要提取公共维修基金。提取维修基金需要在业委会的基础上,2/3的业主投票同意才可以进展。 CTX9zrY*T  
XU!2YO)t;!  
涉及金钱,就是触及灵魂。 -9N@$+T  
S/|,u`g-  
提高物业费这件事来说,天王老子都无法推动。 :B3[:MpL}  
j',W 64  
有的业主的房子是出租的,自己也不住,物业好坏跟自己有什么关系?甚至有位业主说,电梯咯噔一声挺好的,说明到了一楼,已经习惯了。还有业主说,自行车放在外面多不安全呀,楼道里挺好的。 k@zy  
v+p {|X-  
有的业主还说,换电梯干啥,自己住在3楼,每天还靠这个健身锻炼身体,电梯用不到。 d->|EJP  
{3;AwhN0H  
这位老同学,拿着投票箱,每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票。最后发现,每个业主对居住环境的需求根本不同,有的愿意花3块、甚至5块,改善环境,有的分文不掏,认为现在的环境已经很不错了。 ;g{qYj_  
!!@A8~H  
而且不掏钱的人,没有任何惩罚,小区改善与否他们都是获利方,而那些花了钱,想去为社区做贡献的业主,反而成了亏损方。这个根本矛盾无法解决,最后大家反目成仇,开始怪这位老同学: hfpJ+[  
XL#[ %X9  
凭什么? {{V8;y  
#^m0aB7r  
这让我想到了一本讲“公共关系”,书中的一段话。“任何公共资源,或者公共福利的可持续发展,取决于恶人的数量,一小部分恶人的错误,要靠一大部分好人去买单,在长期不公平的影响下,久而久之,公共关系破裂。” =q N2Xg/  
D\Ij yZ-O  
举个例子,有的业主为了方便,在社区草坪上和自家小孩儿踢球,草坪秃了,还得大家去筹钱种植。有的业主带着家里的狗,到处拉屎撒尿,臭气熏天,还得大家去请物业去处理。 SJD@&m%?[  
9T#;,{VQ  
最后,谁还愿意呆在这种环境下? P96pm6H_;  
 _zlqtO  
这位老同学得出的总结是,要想改善生活条件,就要努力赚钱,不断换新房子住,或者拼了老命换一套豪宅,类似于上海滩的汤臣一品那种,十几年房子和小区环境,焕新如初。 zvABU+{jD  
BA\/YW @  
我打趣道,房子能买得起,物业费你可真交不起。 `:N# 'i  
l/;X?g5+  
B8E'ddUw  
4iSa7YqhBT  
2
n]8<DX99Q0  
%X#zj"  
无法破解
~l;[@jsw F  
NM ]bgpP  
不可否认,在一线核心城市的北京,老社区都能面临这样的窘境,何况往下数的二三四五线,乃至县城的社区? 6'\6OsH  
OL4z%mDZi  
而且值得注意的是,快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中。中国又是世界为数不多,以高层为主要居住类型的国家。如果你关注楼市,你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现。 *s@Qtgu  
{vAE:W.s  
前段时间就有一个县城的读者问我,为什么我们县城的人都爱买高层,而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房? j+>J,axU!  
+P.+_7+:  
我一时没答上,询问了几个读者朋友后,大概的结论是,大家在县城没怎么见过高层住宅,带电梯的高层住宅高级,有面子。 ^C2\`jLMY  
gV&z2S~"  
而在开发商那边的解释是,地方批地太节制。能在一片土地上能创造出更多收益的,只有垂直发展,能盖几层算几层,地下也得掏空,能挖多深算多深。反正创造出来的空间都有人买单。 +`?Y?L^ J  
WJI[9@^I~  
所以这几年,在2015年起步的大浪潮助推下,一夜之间,全国各地出现了大批大型高层住宅区。 pr%nbl  
\u6^Varw  
当然这些大型高层住宅区,也有一定的优势。例如可以借助社区优势,做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。 y:v,j42%  
ySI~{YVM  
但是问题也同样出现了,物业是否有能力将最初的样貌维持下去? 9 \^|6k,  
Mq';S^  
答案大概率是否定的。 cuOvN"nuNj  
%Uz(Vd#K  
中国大部分社区的物业管理费用,一经交房,就相当于定了标签,雷打不动。但随着时间的推移,通货膨胀下,房价上涨,物价上涨,工资上涨,矛盾会越来越激化。 =8U&[F  
R<B7K?SxV~  
10年前一个保安的工资可能一个月是2000元,那时候这个保安非常幸福,每天按时上班下班,给大家问好,但10年后这个保安的工资依然是2200元,他还会笑脸相迎吗?他肯定对这个工作充满厌恶。 7GDHz.IX  
GhPK-+"X  
所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称,美国也能走完80年历程,香港高层密集,人满为患,小区环境依然井井有序,是因为国外的物业费会随时间调涨,而且有属于自己的市场体制和行情。现在的香港物业费,高达北上广深的5-10倍,一般人根本无法想象。 ,3nN[)dk  
OY?y^45y  
但这时候让业主集体给物业涨价30%可以吗?这拿我老同学的话来讲,“你会被社区所有人当作叛徒,信不信给你门上贴条子?” JN7k2]{  
<&)v~-&O  
所以此事无解。 @&[T _l  
Y@PI {;!  
高层因为人口密度大,公共空间和设施使用率高,会致使整个社区的折旧率加速,同时因为人口多,声音嘈杂,很难管理,很难成立像样的业委会去监督物业水平。 /x3/Ubmz~x  
{Z p\^/  
你会发现,社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的。 hYawU @R  
L(X6-M:  
业委会基本都是公益,没有工资,谁愿意去做免费劳动力? KK@.~'d  
ZvcJK4hi  
坏人破坏,好人买单,谁能约束坏人行径? g-Pwp[!qkf  
Web|\CH  
人们观点不一,物业矛盾重重,谁还会坚定缴纳物业费? OyqNLR  
fu~ +8CE.  
业主拖欠物业费,物业下调服务水平,更多的业主拖欠物业费,继续下调物业水平,你会发现这几年,大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。 a# c6[!   
^ns@O+Fk  
m rX^2SR  
EbqcV\Kb  
3
ayAo^q  
j <o3JV  
能避免吗
p !s}=wI `  
! !PYP'e  
那么未来的购房者,如何规避这种事情出现自己身上呢? #A]-ax?Qc}  
k}~O}~-  
当然至于让你多赚钱,换豪宅这样的废话也没有理由去说。 1bGopi/  
%#$EP7"J  
  zxp`  
首先第一条,买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平,查询物业资质,最好找到被服务5年的社区,观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地,小广告贴满楼道,这种小区不要碰。 ^iQn'++Q  
买新房时,如果两个楼盘的房价不同,一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的。 t(="h6i  
s3W@WH^.  
要记得一文价钱一文货,这是行业规则。而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下,随着时间推移,物业管理水平会成为未来房价的增益部分。在房价增值面前,物业费不都是毛毛雨吗? ak:c rrkx  
7'OtruJ   
第二条,关心一下社区素质。 TRsE %  
q4V7  
我有一个亲戚的小区是大学家属楼,住户一多半都是教师。所以在对待公共空间和设施的管理层面,有一定的自我约束力。 vf8\i-U=  
 6m6zA/  
当初在更换电梯时,几个老教授出面,从成立业委会,完成业主大会,投票选择,引入一线品牌物业,只花费了半年时间。因为大家都懂得,小区环境维护好了,到时候房价增值,永远有自己一份。 cV`E>w=D0  
!+:ov'F  
当然大学教师家属社区并不多。你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区。所以得多花功夫去询问,例如去小区门口的保安递一包烟,问问小区拒交物业费情况,小区日常有没有业主矛盾,养狗的业主牵绳吗? \e`~i@) ~Z  
)#LpCM,a  
第三条是资金允许的情况下,尽量不要买小开发商建的大型住宅区,还有农村回迁房和高低配住宅。 5Ba[k[b^  
Xt#1Qs  
大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则,包括物业的引入也要较强的资金品牌实力,这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区,很容易加速沦为贫民窟。 H{t_xL)k.  
f-r] |k  
这不是危言耸听。 7#wn<HDY%  
ntmyNf?;  
提及农村回迁房,并不是对农村回迁房有颜色视角。而是绝大数回迁房,都存在着自己的特有生态。例如把楼道当作储物间的,还有在楼道里烧饭的,楼道里塞满电动车。把公共设施据为私有的案例常在。这对房产未来的价值影响很大。  f3UXCp  
*3D%<kVl  
所谓高低配,就是在高端社区中,强制开发商配建保障房。近几年,因为政策因素,这样的住宅很多。为什么不能买? RxQh2<?  
$y b4xU  
X6^},C'E.:  
是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大,却共用一套物业服务和公共设施,阶级矛盾会长期存在。 `%j~|i)4  
前两年在北京,一个高低配住宅区还出现了“暴力推墙”事件,原因是物业为了平衡利得关系,在社区中间架了一道“柏林墙”,为了隔离别墅和高层业主的公共设施。 !~h}8'a?  
/<rt1&0  
高层业主受不了,联合起来一夜之间把墙推翻了。为此还大打出手,无法和解。 h&kZjQ&  
GIAc?;zY  
一边说,我房子8万一平米,你4万一平米,你凭什么用我们辛苦买的绿地? BATG FS&  
O iFS}p  
另一边说,你8万一平怎么了?小区是大家共有的,只要在一个社区,公共的东西我都能用! =~+DUMBT  
H OBP`lf  
一个和尚挑水喝,两个和尚抬水喝,三个和尚没水喝,这个道理大家都懂,那么一千、两千个和尚呢? hS 9;k9w  
z~A]9|/61v  
@JRNb=?a  
大家只不过是想要一个能快快乐乐,长期居住的家而已。这一天能到来吗?
(post by :2021-09-22 10:25:23)
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沙发   只看该作者 发表于: 2021-09-22 10:54   , 来自:江苏省 移动
政府和开发商巴不得刚需10年就换一次房的挖 D_8x6`z  
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维豆奶 金币 +1 2021-09-22 - 来自溧阳论坛APP
钟锋 金币 +1 2021-09-22 - 来自溧阳论坛APP
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板凳   只看该作者 发表于: 2021-09-22 11:06   , 来自:中国 移动
太长 |^9BA-nA  

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地板   只看该作者 发表于: 2021-09-22 17:54   , 来自:江苏省 移动
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引用楼主山中老人于2021-09-22 10:54发表的  :政府和开发商巴不得刚需10年就换一次房的挖 (2021-09-22 10:54)  rL5z]RY  
MJ=)v]a  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 V:G>G'Eh0  

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4楼  只看该作者 发表于: 2021-09-22 19:20   , 来自:江苏省常州市 电信
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引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的  : C[WCg9Av  
1p'Le!  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 C!C|\$)-  
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有政策的哇 HMY@F_qY`u  
Ol$WpM  
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_ IeU+tS  
71C42=AU  
6bBdIq Gb}  
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V\K<$?oUb  

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5楼  只看该作者 发表于: 2021-09-22 20:32   , 来自:江苏省常州市 电信
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引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的  : HEA eo!  
Ri>?KrQF%  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 `:M^8SYrL  
"8V{5e!%j'  
政策市,准确说是结构市 V,%L ~dI  
TOLl@p]lU  
}jSj+*  
不惜一切代价保新建一手商品房 x?D/.vrOY  
ngi<v6i  
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l0tYG[  
y33~HsOJ  
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6楼  只看该作者 发表于: 2021-09-22 20:34   , 来自:江苏省常州市 电信
二手房和拆迁房就不能买了 <%,'$^'DS  
>C2HC6O 3  
因为政策不支持,我只能说这么多,中介千万别搞我啊 +J40wFI:y  

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引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的  : $eCGez<E  
/Su)|[/'  
政府还会大量拆迁合并的,土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘,呵呵了 zv9M HC &  
#J~Xv:LgD  
兄弟,按照正常剧本,恒大崩盘后,肯定会有便宜性价比的房子 =5_y<0`4  
#O6 EP#B  
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