c[ n4{q1 QUSyVp{$ NO.1｜壹 u jt0?DM 2016年9月，有人预测国家的布局，并发布在天涯上，此贴便是
著名的《中国楼市的13个必经之路》。 Z}E.s@w 按照
这则天涯神贴，中国楼市会走过这13个阶段： ;hcOD4or 1、开闸放水（2015年降准、提倡全国三成首付）2、房价飙升（16年一年的情况）3、卖地解地方政府债务危机（已完成）2011年，人民日报还四问地方，拿什么还债？2017年，国家统计局就表示，地方债已成为优质资产。4、驱赶人民币存款进入房市（钱都变成了房子首付款了）5、外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全 (已实现，2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)6、银行通过CDS（信用违约互换）转移大部分风险（已成为现实）7、限购制造天花板，房价开始下跌（组合拳已经出来，或快或慢，总会有效果）8、跟随美帝收紧货币 （已经成为现实，楼市持续定向加息。但略有出入的是，美帝为应对疫情持续放水，而中国为应对美帝拒绝跟随放水，反而开始对楼市实行资金监管）9、高位接盘或投资客无法套现，人民币资金成功被锁定。（现在房产的流动性特别差，新房不容易看出来，去卖卖二手房就知道了）10、土地财政转型（17年的租售同权，租赁用地，共有产权，都是土地财政转型的试探；如今，国家在大政策方面更认同实体经济，土地财政收入也开始移交给税收端口）11、开征房产税，彻底套死无害散户。（这个观点我持不同意见，房产税至少5年后才出）12、驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业（这个是大目的，目前正在做的事情）13、人民币国际化（这个三五年都完成不了，需要更长的时间，一带一路的根本目的就是这个，而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币）
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6[{|' 目前，我们正处于由步骤9，向12过渡的阶段。 ,o\-'
只不过跟预测有所不同之处，我们并没有尝试去刺破泡沫，也没有想过让房价大跌，而是在尝试把房价维持在一定的高位，通过横盘震荡，以时间换空间来消化房地产泡沫风险。
A t?]FjL6S 这也是为什么全国多个城市试行二手房指导价——
这个政策本身，既能防止二手房大涨，也能帮二手房托底，进而帮助政府卖地。
<Y9 L3O`[ NO.2｜贰 TS~>9h\; “三条红线”下的房企表现分析。 <%~`!n,t0 重点来看一下三道红线，人民银行及住房城乡建设部在去年8月规划了房地产公司的三条红线：
kg@Okz N% 1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
;YYo^9 Lh} 2、净负债率大于 100%；
)uJu .foE 3、现金短债比小于 1 倍。
O `pqS\H 房企若触碰一条“红线”，归定“黄档”，有息负债规模每年增速不得高于10%，；倘踩中两条线，则为“橙档”，负债最多增加5%，；假若“三线齐踩”，即是“红档”。
,$xV&w8f\" 踩中红线的房企，不允许增加任何有息负债，主要包括短期付款，一年内到期的长期负债，长期借款，应付债券，应付票据这几类。
)T_o!/\*|* 我们以国内几个大家耳熟能详的房地产公司万科地产，恒大，绿地，富力地产和华夏幸福为例，对比了这几家地产公司在三条红线标准下的表现。
D ^Cp gha 制图/ 奇偶派
{okx*]PIc 这5家地产公司在剔除预收款后的资产负债率均高于70%，净负债率方面除了万科表现比较优秀外，剩下4家地产公司净负债率均远高于红线要求的100%。
qVp V ZH! 同样，除了万科地产的现金短债比2.21也远远大于1，剩下4家地产公司均表现不够良好，富力集团更是只有0.4，排在最低位置。
F"?OLV1B& 综合来看，万科地产应该归于“黄档”，只踩了一条红线，而且比规定中的70%也只是略高了0.44个百分点。2021年稍微努努力，很容易就跨过3条红线。
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N. 不过，剩下的4家地产公司就不那么安全了。每一项指标都过界，都可定位为“红档”，要想能够摆脱3条红线的约束，仅凭一点点的努力可是远远不够。
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B 在三条红线全面实施后，诸多房企会因融资困难而举步维艰，部分房企可能会采取引入战略投资者，分拆资产等方式来就降低负债水平。
Rb8wq.LqD 净负债率高的企业，降低融资成本，优化债务结构，可以快速提高短期偿债能力从而优化净负债率；负债总额过高，会导致剔除预收账款后的资产负债率高，可以通过增加少数股东权益，扩大股东总权益来优化这一指标。
8 pEiU/V 但是对于部分房企来说，在自身经营状况本就堪忧的情况下，步子跨的太大，就会出现问题。
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NO.3｜叁 \*(A1Vk 昨天一位地产公司高层也做了一番预测——
他认为目前房地产行业正处于严冬早期，最寒冷的冬天也许明年才会到。 j\o<r0I 为什么这么说呢？
x'c%w: 一方面，由于项目预售限价大部分都是从2018年开始，这三年来，大量地产公司的早期便宜土地储备已经开发清盘，2018年以后拿的多数土地是不赚钱甚至亏本的。
Y<"BhE 尤其是
今年4月集中供地后，很多公司高价拿到的地铁定亏本，这些项目不仅销售价格会受到行政管控，附带的大量无偿移交租赁房，也在无形中拉高土地成本。
|IL/F]I 在这样的情况下，随着早期便宜土地开发殆尽，地产商财务报表的数据势必会越来越难看：虽然销售均价越来越高，但利润率却越来越低，甚至整体出现亏本。
!pwY@} oL 怪不得有人说，地产进入白银时代，在我看来，地产进入铜钱时代还差不多。
bIR&e E 而另一方面，房地产开发，是一条单行道，只能往前冲、不能后退、不能减速、更不能退场的单行道。
04u ^Q 因为之前房企一直走的高周转高负债模式，这一个模式的维持，最重要的是每天都有现金流进账，才能应付源源不断到期的债务。而一旦停下来，就没法应付到期债务，公司的债务危机就爆发了。
Yr\pgK, 说实话，无论是华夏幸福、泰禾，还是最近的蓝光等房企，都并非因为亏损至于此，而是
真的遇上了现金流难题。
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P*H:P 所以，综合两方面看，为了保现金流，必须要先保规模；为了保规模，必须捏着鼻子拿地，哪怕是亏本，哪怕是再也不赚钱，
维持好当下，就已经超越了一半的房企！ &ml7368@ NO.4｜肆 l4:5(1 过去三十年，房地产行业见证了无数的辉煌，98年发布的23号文，标志着中国商品房市场的开启，房地产大时代正式来临。
DF>LN%a~ 房地产行业作为市场经济中重要的产业形态和曾经国民经济的支柱产业之一，其兴衰起落，自上而下影响波及极广。
bJ$6[H-: 在一轮轮的起伏周期中，部分房企乘着发展周期的东风，扶摇直上；部分房企却在周期的狂风暴雨中逐渐不支，轰然倒地；更多的房企面临着极度严峻的资金、经营、周转困境。
p;P"mp\' 大浪淘沙沉者为金，风卷残云胜者为王。
,'KS:`m! “三道红线”和集中供地模式，为本已处于下行周期的房地产行业带上了“紧箍咒”，金融政策的持续收紧让国内房企不得不考虑自身的出路，苦思走出资金困局的法宝。
?c$z? QTMJ 但是，本已危如累卵的某些房企向来是牵一发而动全身，更何尝大刀阔斧，大步向前。都说步子大了，容易扯着蛋。而依托于“大而不能倒”的传统观念，一步步兵行险招，又只会让自己陷入深渊。
k /hD2tBLu 顺境中的人们总会高估自己，把运气当作能力，公司也不例外。
de&* #O5 国内一些房企在行业急速发展时期蒙眼狂奔，债台高筑，最后或落入现金流断裂的陷阱，难以脱身 zOEdFU{x
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