常州市民朱某帮朋友卖房，没想到竟惹上了官司，被判决赔偿共计23万元。这一切的起因，是他提供不出朋友委托他卖房的“委托书”。
2019年3月3日，市民张某、朱某及中介公司签订了房屋转让协议，约定：朱某作为李某的代理人，将李某名下一套房屋卖给张某。签约时，张某及中介让朱某通过电话与李某进行了确认。协议约定了付款方式和违约责任，明确：如朱某无代理权或无处分权，导致房屋交易无法履行，将要承担违约金20万元及相关损失。
协议签订后，张某付了20万元定金，该款作为保证金暂存在中介处。
哪知，签约后没几天，张某从中介处得知，李某不肯卖房了。焦急的他向江苏益同盛律师事务所袁先宏律师咨询。考虑首付日期将近，如不按时付款可能构成违约，袁律师当即指导张某发函给李某，要求其明确是否追认房屋转让协议。
沟通中，李某对房屋转让协议不表态追认，表示自己只是请朱某帮忙问问的。之后，张某得知，争议房屋已在当年3月12日卖给了第三人并完成了登记变更。气愤的张某委托袁律师维权，追回暂存在中介处的20万元后，诉至新北法院，要求李某和朱某赔偿20万元并承担律师费3万元。
庭审中，李某始终未到场。朱某觉得自己很冤枉。他辩称，张某作为买房人，没有查询涉案房屋的权属问题，也未通过中介询问自己是否具有委托售房手续，存在过错，应自行承担部分损失。且张某未按约支付房款，违约在先。此外，中介审核不严，也应赔偿。退一万步来说，即使要承担责任，也应由李某赔偿。
对双方的争议，法庭调查发现，双方约定的付款时间为2019年3月12日，李某当天已将房屋转让给第三人，且李某明确拒绝履行协议，因此，张某不存在违约情形。朱某以李某的名义与张某、中介签订协议。之后，李某又将房子卖给他人，且李某在与张某电话沟通时明确表示不认可朱某签字，可见，朱某并未获得授权。之后李某亦未对此追认，朱某构成无权代理。
新北法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。据此，法院判决朱某赔偿张某20万元及律师代理费3万元。
朱某不服，向市中院提起上诉。他坚持，签合同前，他曾与李某通电话，当着张某和中介的面得到李某的确认后才签的字，可见，在合同签订当日，李某是认可自己的卖房行为的。况且，涉案房屋出售给第三人的交易，也是李某委托他办的，这一点，足以证明自己自始至终有代理权。为此，朱某出具了署名为李某的书面说明，称其因忙于出国，故全权委托朱某卖房，并称张某付款违约。
李某出具的追认说明是否有效？袁律师认为，本案因产权人未追认代理行为，违约责任应由代签约人朱某承担。至于那纸说明，不能排除是李某帮朋友推脱法律责任而出具的，真实性存疑，且直至二审才追认合同，已超过合理期限。况且，涉案房屋已被转让，追认的客观基础已不存在，如朱某认为李某存在过错，应由他们之间另案解决，与张某无关。
袁律师的辩词得到法院认可。同时，法庭指出，朱某称签订合同时已经获得代理权，但他在上诉状中又自认涉案房屋另行出售给他人也是由他经办的，可见，朱某对于自身的违约行为明知且放任。根据合同约定，其应向买房人张某承担相应的责任。
日前，常州市中院作出终审判决，驳回朱某上诉，维持原判。
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