农地入市!楼市遇到“史无前例”一击! A7,TM&
专聊房君2020-03-13 14:48:44关注 q
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有一位一直看多楼市的房产专家,说过这样大概这样两句话: ?v?b%hK!;
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第一句,农村土地入市没那么容易,因为需要土地法修改; kX!TOlk3
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第二句,房价上涨,是供需关系恶化的结果,除非政府加大住宅供应量,允许农地入市。 ,tBb$T)7<
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这位专家,相信不说名字,大家也很容易猜到是谁。对楼市坚定看好,但唯独提出了这样一个前置条件,那就是农地入市。言外之意,农地入市成行,无疑将对楼市形成“史无前例”的一击! K1]m:Y<
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然而,从现在看来,他提及到的前置条件已经基本得到满足。 -)_"7}|u5
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在2019年8月26日,全国人大表决通过了新修订的土地法,于2020年1月1日实施。其中,农民村经营性建设用地入市是本次土地管理法修改的最大的亮点。在自然资源部规司司长魏莉华看来: YJi C}.4Q
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取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。 H0tjBnu
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翻译成白话是,没有政府这个“中间商”赚差价,农地上市,无需政府征收,可直接入市。这对楼市意味着什么? uh#"4-v
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在过去,地方政府一直是土地市场的唯一提供者,供应多少,政府说了算,土地拍卖价格不满意,还可以找自己的城投公司等托底,无论楼市环境如何,大体上都能稳住土地市场价格,这对保持房价有促进作用。 a(-
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而集体土地入市,市场上的土地供应方不仅只有政府,还有农村集体土地。土地供应垄断时代将宣告结束。 Kppi
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早在2017年,北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共计13个城市,被纳入国家首批农村集体建设用地入市试点城市。在2019年1月16日,增加了福州、南昌、青岛、贵阳、海口5个城市。到目前为止,全国已累计18个农地入市试点城市。 3gN#[P
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有人可能有一个疑问,这么多城市纳入试点,却没看到对当地楼市带来多少变化呢?这可能有一个误会。 ^p3"_;p)h
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根据农业农村部部长韩长赋所言,全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩。但根据官方的数据显示,这几年所有试点城市上市的土地面积才9万多亩,占比仅0.21%,相比整个农村建设用地规模,可以忽略不计了。随着农地大规模入市,根据业内综合意见,对市场至少带来3个变化: [k qx%4q)
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1.大幅增加农民土地收入 d'Cn] <
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据数据显示,目前一亩集体经营性建设用地平均价格有30万元左右,当然,这跟具体的区位以及土地的实际用途有关,比如北京前不久出让的一幅集体用地地块,一亩地达到了930万元,而其他很多地方的价格显然达不到这个水平。 F2jZ3[P
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2.出租房源增多,平抑租赁市场价格,引导房租下行 Y#[jDS(ip
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目前我们市场上的租赁房源大多来源于商品房市场的个人房源,价格随着市场变化而变,与房价、房源供应有着密切关系,而大量集体土地建设的租赁房、保障房入市,租赁房源基数变大,租房市场价格水平自然而然将得到明显平抑。 BWRM
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3.分流住房需求,引导商品房价格合理回归 i}d^a28
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长期以来,我们更倾向于商品房市场的发展,而其他如长租房源的建设相对薄弱,凡是有住房需求,更多人倾向于购买商品房,宁愿背负几十年的房贷,也要去挤这个独木桥,这也是导致房价不断上涨的重要因素之一。而农地入市,大量的租赁房源和保障房上市,将分流一部分住房需求,住房市场需求形成“高端有选择,中端有支持,低端有保障”的局面,根据经济条件各取所需。 <7-Qn(
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在笔者看来,随着试点城市农地试点经验积累,全面铺开的脚步越来越近,这是一个事关全国人民的大事,一方面给无房人提供了安家之所,另一方面给农民兄弟更多的收入,无论是租赁还是入股,都可以让土地发挥更多的价值。对于楼市来说,多主体供应,也更利于“房住不炒”目标的实现。对此,你期待吗? xz5V.
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