[本埠楼讯]农地入市！史无前例的好消息[复制链接]

农地入市！楼市遇到“史无前例”一击！ hn5h\M?  
专聊房君2020-03-13 14:48:44关注 |n+qM
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有一位一直看多楼市的房产专家，说过这样大概这样两句话： iHeN9 cl  
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第一句，农村土地入市没那么容易，因为需要土地法修改； .AR#&mL9  
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第二句，房价上涨，是供需关系恶化的结果，除非政府加大住宅供应量，允许农地入市。 |L%Z,:yO  
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这位专家，相信不说名字，大家也很容易猜到是谁。对楼市坚定看好，但唯独提出了这样一个前置条件，那就是农地入市。言外之意，农地入市成行，无疑将对楼市形成“史无前例”的一击！ UtPLIal  
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然而，从现在看来，他提及到的前置条件已经基本得到满足。 %`>nS@1zp  
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在2019年8月26日，全国人大表决通过了新修订的土地法，于2020年1月1日实施。其中，农民村经营性建设用地入市是本次土地管理法修改的最大的亮点。在自然资源部规司司长魏莉华看来： %eX{WgH  
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取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。
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翻译成白话是，没有政府这个“中间商”赚差价，农地上市，无需政府征收，可直接入市。这对楼市意味着什么？ f!\lg
 
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在过去，地方政府一直是土地市场的唯一提供者，供应多少，政府说了算，土地拍卖价格不满意，还可以找自己的城投公司等托底，无论楼市环境如何，大体上都能稳住土地市场价格，这对保持房价有促进作用。 rM `X?>iT+  
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而集体土地入市，市场上的土地供应方不仅只有政府，还有农村集体土地。土地供应垄断时代将宣告结束。 vI:;A
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早在2017年，北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共计13个城市，被纳入国家首批农村集体建设用地入市试点城市。在2019年1月16日，增加了福州、南昌、青岛、贵阳、海口5个城市。到目前为止，全国已累计18个农地入市试点城市。 3.| S  
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有人可能有一个疑问，这么多城市纳入试点，却没看到对当地楼市带来多少变化呢？这可能有一个误会。 xQ}pu2@d  
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根据农业农村部部长韩长赋所言，全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩。但根据官方的数据显示，这几年所有试点城市上市的土地面积才9万多亩，占比仅0.21%，相比整个农村建设用地规模，可以忽略不计了。随着农地大规模入市，根据业内综合意见，对市场至少带来3个变化： )U~=Pf"  
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1.大幅增加农民土地收入 2)G %)'  
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据数据显示，目前一亩集体经营性建设用地平均价格有30万元左右，当然，这跟具体的区位以及土地的实际用途有关，比如北京前不久出让的一幅集体用地地块，一亩地达到了930万元，而其他很多地方的价格显然达不到这个水平。 j/R[<47  
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2.出租房源增多，平抑租赁市场价格，引导房租下行 kDEPs$^  
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目前我们市场上的租赁房源大多来源于商品房市场的个人房源，价格随着市场变化而变，与房价、房源供应有着密切关系，而大量集体土地建设的租赁房、保障房入市，租赁房源基数变大，租房市场价格水平自然而然将得到明显平抑。 a][f  
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3.分流住房需求，引导商品房价格合理回归 0t Fkd  
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长期以来，我们更倾向于商品房市场的发展，而其他如长租房源的建设相对薄弱，凡是有住房需求，更多人倾向于购买商品房，宁愿背负几十年的房贷，也要去挤这个独木桥，这也是导致房价不断上涨的重要因素之一。而农地入市，大量的租赁房源和保障房上市，将分流一部分住房需求，住房市场需求形成“高端有选择，中端有支持，低端有保障”的局面，根据经济条件各取所需。 ;T"zV{;7BR  
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在笔者看来，随着试点城市农地试点经验积累，全面铺开的脚步越来越近，这是一个事关全国人民的大事，一方面给无房人提供了安家之所，另一方面给农民兄弟更多的收入，无论是租赁还是入股，都可以让土地发挥更多的价值。对于楼市来说，多主体供应，也更利于“房住不炒”目标的实现。对此，你期待吗？ 9KDEM gCW  
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当今的中国尤其在长三角珠三角等城市没有购置房产的或许只占少数，一个家庭拥有二三套房的相当普遍，新型城镇化与发展社会主义新农村尤其是将建设新农村放在首位，但需要相当长的时期，不将绝大多数的人群“赶”进城镇，新农村的建设就不会提速，因此利好不利好已不那么重要了……当下受疫情的影响，事关普通老百姓的最大利好是否能像香港，美国等一样向全体民众派发现金支票？不过由于制度性质实现概率几乎为零 ]Y%Vio