楼市渐凉[复制链接]

楼市撕开一道“口子”！降价流拍，新规落地，专家：游戏规则变了 y0&V$uv/  
蓝白观楼市 2019-09-11 23:38:05 cd ek^/  
楼市有一套体系，在过去这20多年里，玩的愈发炉火纯青。 K*HVn2OV  
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拿2015-2018这三年来说，房价涨势此起彼伏，北上广拿地困难，大量的房企就涌入二线省会城市，合肥、南京、厦门、苏州这样的“楼市四小龙”就此崛起。 6S! lD=  
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当二线楼市调控日趋严厉，开发商们又将目标瞄准三四线城市，施工周期不断被压缩、从拿地到开工，流程持续简化，仿佛工厂里的流水线一般，房子在广大地市、县城加速覆盖。 , IMT '*  
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这套体系的名字叫“高周转”，贷款-拿地-施工-回款-再拿地，用四个字来形容，那就是“严丝合缝”。 W{$+mow7S  
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房企在这套体系下如鱼得水，扩张的速度前所未见，有份数据可供参考。 tvj'{W  
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据中新网9月11日报道，中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全10日在北京表示，2004年时，26家全国房企规模还比较小，净利润均值只有2.3亿元，现在已经超过100亿元。这26家企业的品牌价值均值从2004年的9.84亿元，到现在的363亿元，增长近37倍。 Yn[EI7D  
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笔者认为，这样的“成绩”，与高周转的模式密不可分。 AT8B!m   
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然而，看似完美的体系，终究有自身的“软肋”，再牢不可破的机制，如果超负荷运转，迟早会出现问题。 lv
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正如现在，楼市就被撕开了一道“口子”。 +X%fcoc  
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在最近一段时间，有三个消息接踵而至。 e%@[d<Ta\  
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第一，房企降价之势开始蔓延。 M$>WmG1~D  
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据中国证券报9月11日报道，多地楼盘开启了降价促销，北京一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元，总价降110万元左右。广州、合肥、郑州、武汉等地也有一手房价格下调的现象。 QX.F1T2e?  
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根据梳理，降价区域大体可分为两类，一是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴，上海的奉贤等。二是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港等。 of[|b{Ze4~  
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由于大城市中心城区供地有限，新房供应集中郊区，降价空间相对大。三四线城市受棚改弱化及供应高峰的影响，市场走弱，局部地区量价齐跌。 6M<mOhp@}n  
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事实上，从八月下旬开始，开发商就有点“扛不住”了。 V"2AN3~&  
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龙头房企之一的恒大开启“抢收行动”，八折购房、特价房手段大范围波及，融创老板孙宏斌直言不再拿地，广州某房企甚至出现了全员卖房压任务的情况。 g*w-"%"O  
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第二，土地市场从“降温”到“转冷”，流拍加剧。 <-oRhi4  

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大概从七月份开始，土地市场已经完全没有了上半年“小阳春”那样的火爆气氛，从一点点的降温，到气氛转冷，所用不过两个月时间而已。 !+
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中原地产研究中心统计数据显示，8月份，全国70大中城市合计土地成交金额2501亿，环比下降31%；成交土地均价7492.76元/平方米，环比下降24%；土地成交溢价率只有8%，较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点，创年内最低。  1+i  
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与此同时，土地流拍数量明显增加，高达72宗，为年内最多。 b]s1Q ]V  
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一个月时间流拍72宗土地，单月数量看起来并不算多，但是跟年内前几个月相比较，可以说实实在在遭受了“当头一棒”。 `>Kk;`  
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证券时报9月11日报道，据不完全统计，仅8月29日一天，北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交，南京、合肥等热点城市都有流拍发生，9月以来全国成交的土地中，底价成交的地块数量占比高达四成。 k>z-Zg  
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第三，LPR新规落地。 BorfEv} SN  
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在8月末，央行发布新规，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。 @x-GbK?  
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定价基准转换后，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%）。 C"m0"O>  
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LPR的新规“尘埃落定”，对楼市的影响意义深远，表面上看，最大的变化是取消了利率的“折扣”，以后房贷打折将成为历史，长期来看，意味着实体经济融资成本将会持续走低，房地产资金面的管控有增无减，“因城施策”将是未来房贷利率的主要导向。 n]ppO U|[  
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说白了，资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业，房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆，可以趁早放弃这个打算了。 #35S7G^@`  
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如上文所说，降价、流拍、新规落地，这三个消息，带来的不仅仅是短期市场情绪的变化，更是楼市长期运行体系的改变，相当于撕掉了一个明显的“口子”，以后会撕扯的越来越大。 G/RheH G  
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近日，国泰君安房地产团队负责人谢皓宇发布报告指出，新环境下，卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破，传统开发模式难以为继，高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升；高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓。 KAZkVL  
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专家归纳了简单的一句话：游戏规则改变了。 S>ylAU;N  
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对于房地产来说，当前土地市场中招拍挂市场占据了80%的份额、容纳了90%的房企。 Uf
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但是，这个市场将急剧收缩至仅容纳个别融资成本很低的房企，倒逼开发商转型，对购房者而言，不可能再复制像2015-2018年那样的财富增值道路。 b8b PK<  
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高杠杆已经成为历史，房价上涨已经落下帷幕，稳房价、稳地价、稳预期成为以后的基调，在“房价不涨就亏钱”的前提下，对现金流并不是那么充足的家庭来说，手里持有的房产越多，未来的负担也就越重。 Y,pS/  
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到现在还没买房子，夜里睡不着觉啊 ^CZ|ci6bX