房地产灰犀牛终于来了！
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一场蓄谋已久的融资监管风暴骤然来袭， V1 y"
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一头所有地产人已知的房地产灰犀牛来了！ ffMh2
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壹｜风声鹤唳 O ?`=<W/R
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最近，房地产融资监管风声骤紧。 nx{_^ sK
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01 海外债收紧 pxm{?eBz
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7月12日国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），核心内容即规范房企的海外发债，并规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 1Rrp#E}
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很显然，发改委发文主要针对的就是在香港上市的内房股。 lmmB =F
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当前，受国内融资环境收紧的影响，内房股已经顾不得美元债的风险与高利率转而掀起发行美元债的高潮。 'a ]4]d
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发改委发文后，必将对当前美元债井喷现象造成一定程度的打击，可以预见的是，该文发出后，内房股发行美元债将进入收紧和萎缩期。 M"cB6{st[
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02 信托收紧 tA#7X
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7月4日，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。 n~~0iU )
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7月10日，部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。 IQn|0$':Z
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7月11日，光大信托、国投泰康信托等被媒体爆料暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。尽管光大信托称是造谣，但并不否认光大信托正按监管要求，对房地产项目进行余额管控。 b4TZnO
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很显然，在银保监会和各地银保监会的约谈和警示下，房地产信托融资将进入低潮期。 b|
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03 银行收紧 $|J
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7月4日、5日，宁波银保监局对十多家银行开出总计1275万元罚金的39张罚单，这些银行被罚主要是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。 ey 'x3s_
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7月10日，上海某城商行相关人士向媒体透露“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。” Djv0]Sm^!
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据悉，上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。不难推断，来自银行的房地产信贷也将放缓。 ,- !h
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发改委动手、银保监会动手、地方银保监局动手； f L3Px
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海外债收紧、信托收紧、银行收紧； .
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用“七月飞雪”来形容房企面临的融资监管应该并不为过。 ryhme\%l;f
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事实上，透过表面的监管，小田留意到一条调控暗线，而这条暗线才应该是真正让房企感到不安的。 66 A}5b4)]
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贰｜调控进化 eN*=wOh
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楼市调控的开端始于2005年出台的“国八条”，伴随着房价的上涨，调控的力度总体而言也是不断的加码。 8:W," "
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我们观察14年来的楼市调控史，大抵可以呈现出三级递进的层次感： 2t9JiH
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第一层级，对购房者的调控。 SZ/}2_;
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各种调控政策目的核心都是限制购房者尤其是炒房客的购房热情，在该阶段调控者的思路是炒房客导致了房价过快上涨，典型的手段是限贷限购； < 5 F t3sd
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第二层级的进化，对房企的调控。 PwF
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该层级是在对购房者调控的基础上，开始将调控的目标对准了房企。因为对购房者的调控依然无法组织房价的上涨，因而把房企纳入调控范围，典型的手段就是在土地出让环节的限制和融资环节对房企的打压。 (~C_zG
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第三层级的进化，对金融机构的调控。 '. Ww*N
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毫无疑问，前两个层级都没能遏制房价的上涨，反而导致大量的社会资本以各种方式进入房地产领域，甚至有统计，任何一种形式的货币放水，最终都会有40%流向房地产。 l/=2P_8+Z
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因而，目前调控者的思维开始对准房地产行业的上游——银行和非银金融机构，用监管的手段给房企融资限流。 WCa>~dF>
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眼下，正在发生的就是第三层级的进化。
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叁｜融资新常态 kzMul<>sl
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第三层级的进化，往往是在不轻易间。 Y}db<Cz
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2019年5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发[2019]23号文）》。 C!]R0L*
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不过，23号文的重点不是正文，而是两个附件： "n kj_pC
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1.2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点 {2|[7oNT6
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2.2019年非银行领域“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点 "6[a%f#Q
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在这两个附件中，分别对银行机构和非银金融机构在房地产领域的乱象列入工作要点。 j` fQN
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23号文的印发标志着银保监会对房地产融资整治行动的开始。 ld RV
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没多久，一份列有碧桂园、融创、阳光城、旭辉、新城、禹洲等20家规模房企被暂停在公开市场融资的名单就开始在业内流传。 [
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正当房企开始感受到紧张的时候，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上对准房地产金融发表了激烈的讲话，炮轰一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资风险行为。 iD;pXE{2s%
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在之后就有了7月4日，银保监会对中融信托、中航信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托等十家信托公司的窗口指导，要求控制地产信托业务规模。 %kS4v,I
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至此，我们发现当楼市调控升级到第三层面时，行业将面临的现实是：中央调控思路正从面向购房者的销售端调控和面向房企的开发端调控，逐步扩散到面向金融行业的资金端调控。 =H <I` J'
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房企融资困难，资金链紧张未来将成为行业的新常态。 x,U '!F
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在这样的新常态下，房企面临怎样的现实挑战呢？ (d>
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肆｜现实挑战 ^Y;}GeA,
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7月12日，泰禾发布公告称其境外全资子公司发行一笔4亿美元的境外债，境外债的票面年利率15%，每半年支付一次，债券期限3年。 kIC $ai6.
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考虑到海外发债至少还有一个多点的发债成本，因而这将成为近些年来上市房企发行的最贵一笔美元债。 |4$.mb.
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据2018年泰禾年报显示，其净利润12.62%，去掉财务粉饰，泰禾实际净利润可能还低于这个数据。 lpjeEaw o4
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12.62%的净利润对应15%的发债成本，泰禾发行的大概是一笔饮鸩止渴的续明钱。 fX
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事实上，即便如此，泰禾也还应该成为是幸运儿，因为其融资的用途可以是项目建设和其他一般企业用途。 \wJ2>Q
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在泰禾发债的当天，发改委的778号文件发布，核心内容就是规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 c e3 UB~Q
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透过泰禾发债这件事，正好说明了小田特别想表达在调控新常态下房企将面临的三个现实： p`dH4y]D
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1.全社会的融资成本都在下降，唯独房地产行业的融资成本还在不断上升，部分房企受融资监管的影响，眼下考虑的已经不是发展，而是续命问题； a Uy!(Y
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2.房地产行业的融资成本越上升，就越受到银行机构、非金融机构的欢迎，房企与金融已经建立起共生共荣的关系，未来还将继续加强，加强的结果必然是规避监管的融资通道创新； \?$`dA [
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3.房企融资窗口越来越短，各种融资通道也在不断的切换，越来越考验房企融资团队的执行力，但最为关键的是拥有足够的融资通道可以随时切换
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