“各位业主，请及时缴纳今年的物业费。”3月25日清晨，溧城镇某小区的物业公司管理人员正在小区各楼道口醒目位置张贴缴费通知。
很多小区的物业公司常常抱怨，小区物业费难收，是一直困扰物业服务的一个难题。“物业服务、业主买单”，这看似顺理成章的事情为何变得棘手，记者近日走访了部分小区和相关部门，一探究竟。
“我家被淹了，地板报废了，你们得赔我钱！”溧城镇某小区业主徐先生因楼上住户自来水龙头没有关好，导致徐先生家被淹，地板受损而不肯交物业费。“徐先生和楼上人家有矛盾，他自己和楼上住户无法达成一致的赔偿协议，就让我们帮助协调。”“我们协调多次也没有结果，徐先生认定了要我们赔偿他的损失，就拒绝缴纳物业费，这一拖就是两年。”物业公司的工作人员解释道。
“徐先生家的事不是个例，在我们接到的调解案件中，不少居民还因邻里纠纷、房屋空置、对物业服务不满意等问题拒缴物业管理费。”溧城镇物业管理纠纷人民调解委员会的工作人员们经常扮演“老娘舅”的角色。对于这些问题，溧城镇物管办要求他们介入调解物业纠纷，化解矛盾，减少因物业问题引起的司法案件。
“我们不偏袒任何一方，说的话双方都能听进去。后来我们了解到徐先生是一个人居住，子女不在身边，很是孤独。于是我们多次上门看望，和他谈心。经过我们的调解，徐先生最终答应补齐物业费，物业公司也承诺，进一步改进服务，让徐先生感觉到物业服务的温暖。”溧城镇物业管理纠纷人民调解委员会的工作人员告诉记者，徐先生和物业对这样的结果表示认可。
“物业是一种服务，自己交了钱就要享受这种服务。”“物业公司没有达到我想要的要求。”“不是不想交，而是不能交。”记者发现，不少小区业主认为，只有拒交物业费，才能够促使物业公司提高服务质量。那么这样的说法能否成为拒缴的理由呢？
溧城镇物管办主任邵正毅介绍说，我市物业管理行业起步较晚，市民对物业管理行业了解不多，小区物业服务缴费意识比较薄弱，这是造成当前物业费难收的重要原因之一。实际上，真正的物管行业并非只是“多几个人扫扫地、看看门”，而是十分复杂的运行系统，包括清洁卫生、基础设施维护、安全保卫、绿化养护、停车秩序管理等多个方面。因此，在物管小区内，业主享受了小区安全有序、整洁卫生的环境时，就已经享受了物业服务。
“业主对物业服务质量不满可以理解，不过很多业主提出的要求、问题，是在合同范围之外的。这些问题其实并不在物业解决范围之内，如开发商遗留的房屋质量问题、不属于物业服务合同中约定的问题、涉及其他执法部门管辖的问题等，物业只能帮助协调，无法、甚至无权解决。”云海物业金顶名都项目经理吕义华对此也颇为无奈。
“物业公司收费有法可依。”江苏泽群律师事务所律师于忠群表示，国务院出台的《物业管理条例》中明确规定，业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式缴纳物业服务费，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以按照约定加收滞纳金，并向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。简而言之，现代物业就是业主“花钱买服务”，不管是什么样的理由，都不应成为业主不缴费的借口。
记者也从溧阳市物业管理纠纷人民调解委员会了解到，只有当物业公司存在“不履行合约义务、服务存在严重瑕疵、违规收费”这三种明显情况时，业主才有权拒缴物业费。除此以外，业主都没有任何理由拖欠和拒交物业费。
不可否认，物业管理工作是个难题，很容易就陷入“怪圈”，一方面是业主埋怨物业管理不到位，不愿缴纳物业费；另一方面是物业公司抱怨物业费收不上来，只能精简人员，降低成本，导致环境脏乱差。环境越差，业主就更加不愿缴纳物业费，随之而来的便是房子的贬值。其实现在很多业主已经意识到，“买房子还要买物业。”
对于如何打破这个“怪圈”，溧城镇分管物业管理工作的领导刘宇舟表示，“目前，我们一方面在市民中加强物管知识的宣传，增强他们主动缴费的意识；另一方面从物管行业自身找原因，解决物业企业管理不到位的问题，督促物业公司提升他们的管理能力和水平，让业主享受等价服务。” “我们于今年年初开通了‘溧城物管’公众号，方便业主的投诉与报修。对于业主与物业之间的矛盾，依托社区物业纠纷调解工作室，站在双方的立场从中调和，减少纠纷，化解矛盾，促使物业管理向良性方向发展。对于没有正当理由拖欠物业费又拒绝调解的，物业公司可以向法院提起诉讼。”
记者了解到，有部分业主在小区里遇到任何相关问题时，都觉得是物业公司的责任，正所谓“万事找物业”，更有甚者以此为由，拒交物业费。溧城镇物管办的工作人员整理了相关资料，让广大业主了解，哪些是物业必须做的，哪些不是物业的责任。
有些事是开发商的事：
案例1：某小区王先生不肯交物业费，称墙面渗水，导致家中墙纸发霉，要求物业进行维修，并赔偿损失费。物业解释该小区在房屋质保期内，房屋质量问题应找开发商。
这里所说的房屋质保期一般是5年，保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等房屋质量问题，这些是开发商的责任。
根据相关法律，新建小区的物业公司都由开发企业选聘，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。业主在遇到相关问题时，可以寻求物业帮忙协调解决，但这些不是物业权责之内的事情。
有些事是相关部门的事：
案例2：某小区业主刘某家中被盗，刘某认为物业没有做好安保工作，要承担赔偿责任。本案中，物业提供证据表明自己履行了社区监控、保安巡逻、访客登记等物业服务合同内容，并配合公安部门调查取证。
国务院最新的《物业管理条例》第三十五条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
简单理解就是，社区监控，保安巡逻，访客登记等等属于物业服务合同内容，只要这些物业都正常执行，并配合相关部门，物业是没有责任的。
不光是业主家里被盗，诸如处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地、审批公共维修基金等事项，都是辖区公安、城管、住建等相关部门的事。
有些事是业主自己的事：
案例3：奥体花园一业主反映自家的大门坏了，大门是小区交付时统一配置的，要求物业无偿维修。
由于房屋的所有权是业主，所有权内的事，包括门窗坏了、电源短路、室内墙皮脱落等，在质保期结束后都应该由业主自己处理。这些事也可以委托物业公司处理，但要清楚这些服务都属于有偿服务范围。
这些事才是物业公司的事：
案例4：张某入住某小区后，电梯一直处于关闭状态。张某多次与物业公司交涉，但物业称由于业主签字未达标准，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决而不能开通。
这个案例中，物业公司的做法是不对的。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一，物业公司应确保电梯正常运行。凡属于物业服务合同中约定的内容，都是物业公司份内的事。
《江苏省物业管理条例》第一章第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
也就是说，物业服务企业是根据业主和物业服务企业签订的合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。
记者手记：
物业管理是无数琐碎工作的系统组合，它没有惊天动地的丰功伟业，但就是这样一个平凡的工作在创造着不平凡的业绩，创建和谐社会离不开它、生产生活离不开它、安居乐业离不开它、文明城市建设也离不开它……因此，希望业主能够正确认知物业，在物业管理活动中积极履行业主义务，模范遵守业主公约，客观公正地对待物业管理。让我们多以理解和包容的心态，通过我们的共同努力，一起把小区建成一个和谐美好的家园！来源：溧阳时报
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